בוררות בהתחדשות עירונית: סכסוכים בין הדיירים ליזם ובין הדיירים לבין עצמם

סעיף הבוררות בהסכם פינוי בינוי או תמ"א 38 נראה כמו סעיף טכני בסוף ההסכם, שאיש לא מתעכב עליו. בפועל, הוא קובע מי יכריע כשהיזם מתעכב, כשהוא מפסיק לשלם שכר דירה או כשהדירה החדשה לא תואמת את המפרט, כמה זמן זה ייקח, והאם תהיה דרך לתקן הכרעה שגויה. ויש דבר אחד שהסעיף הזה לא יכול לעשות: לחייב דייר שסירב לחתום על ההסכם. הסכסוכים בפרויקט התחדשות עירונית מתחלקים לכמה סוגים, ולכל סוג נקבע, בהסכם או בחוק, פורום אחר: בורר, בית משפט, המפקח על רישום המקרקעין או הממונה על פניות הדיירים. המאמר עושה סדר בשאלה מתי בוררות בהתחדשות עירונית היא הכלי הנכון, מי מכריע במה, ומה כדאי לקבוע בהסכם עוד לפני שמתעורר סכסוך.

 

שלושה סוגי סכסוכים בפרויקט אחד

תרחיש מוכר: בבניין ישן נחתם הסכם עם יזם, הרוב הדרוש הושג, ואז הפרויקט נתקע. היזם טוען שהעיכוב נובע מדרישות הרשויות, חלק מהדיירים רוצים לבטל, אחרים מעדיפים לחכות, ודייר אחד לא חתם מלכתחילה. בתוך הבניין מתנהלים בבת אחת שלושה סכסוכים שונים, ולכל אחד מהם יש כתובת אחרת.

הסוג הראשון הוא סכסוך בין הדיירים לבין היזם: עיכובים, שכר דירה, ערבויות, מפרט ואיכות הבנייה. זה סכסוך חוזי, והפורום שלו נקבע בהסכם. הסוג השני הוא סכסוך בין הדיירים לבין עצמם, למשל על חלוקת התמורה או על החלטות הנציגות. הסוג השלישי הוא סכסוך עם דייר שלא חתם, או שחתם בנסיבות פסולות. לסוג השלישי, ובתמ"א 38 גם לחלק מהסכסוכים מהסוג השני, החוק עצמו קבע מנגנונים, שסעיף בוררות בהסכם עם היזם אינו מחליף.

הבחנה כזו אינה תרגיל אקדמי. דיירים שמגיעים לסכסוך בלי לדעת מי מוסמך להכריע בו עלולים לבזבז חודשים בהליך הלא נכון, ובפרויקט שבו כל חודש עיכוב עולה כסף, זה הבדל משמעותי.

 

סכסוך בין הדיירים ליזם: בורר מוסכם או בית משפט

ברירת המחדל היא בית המשפט. אבל הסכמים רבים עם יזמים כוללים תניית בוררות, וחוק הבוררות מאפשר להסכים בכתב מראש שגם סכסוכים עתידיים יוכרעו בבוררות. כשתניה כזו קיימת ודייר מגיש בכל זאת תביעה לבית המשפט, היזם רשאי לבקש לעכב את ההליכים. בית המשפט יעכב אותם אם הבקשה הוגשה לא יאוחר מהטענה הראשונה של היזם לגופו של עניין, והיזם מוכן לעשות את הדרוש לקיום הבוררות, אלא אם ראה טעם מיוחד שהסכסוך לא יידון בבוררות^[4]. כלומר, החתימה על ההסכם היא גם ההחלטה על הפורום.

לבוררות יש יתרונות אמיתיים בפרויקט התחדשות: היא יכולה להיות מהירה יותר, אפשר לבחור בורר שמבין בבנייה, בשמאות ובתכנון, והיא מתנהלת בלי פרסום. לצד זה יש סיכונים. ברירת המחדל בחוק היא שהבורר אינו קשור בדין המהותי, ושאין ערעור על הפסק, אלא אם הצדדים הסכימו על כך מראש. בפרויקט שבו מונחים על הכף הבתים של עשרות משפחות, כדאי לשקול לכלול בתניה דרישה שהבורר יפסוק לפי הדין, ואפשרות לערער על הפסק לפני בורר נוסף. ערעור ברשות לבית המשפט אפשרי רק אם נקבע שהבורר יפסוק לפי הדין, ורק בשל טעות יסודית ביישום הדין שגרמה לעיוות דין. חשוב גם לוודא שההסכם אינו מוותר על חובת ההנמקה, שחלה כברירת מחדל^[4].

שאלה חשובה נוספת היא סעדים דחופים. מה קורה כשהיזם מפסיק לשלם שכר דירה, או כשמתברר שהערבויות לא הועמדו? חוק הבוררות מסמיך את בית המשפט לתת סעדים זמניים גם כשהסכסוך עצמו מתנהל בבוררות, כמו עיקול נכסים, צו עשה או צו לא תעשה^[4]. הסמכות הזו קיימת מכוח החוק, ובכל זאת כדאי להבהיר בהסכם שתניית הבוררות אינה מונעת פנייה כזו.

 

סכסוך בין הדיירים לבין עצמם

בתמ"א 38 החוק קבע פורום ייעודי. חוק המקרקעין מסמיך את המפקח על רישום המקרקעין להכריע בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי חוק החיזוק, כלומר החוק שמסדיר את ההחלטות בבית המשותף בפרויקטים של תמ"א 38^[3]. לפי חוק החיזוק, כשלא כל בעלי הדירות הסכימו לבנייה של דירות חדשות או להריסה ולבנייה מחדש, המפקח רשאי לאשר את העבודה על פי תביעה של בעלי שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, אחרי שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו. אם ראה הצדקה לכך, הוא רשאי למנות עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה בבית, שיתקשר בשם כל בעלי הדירות. כשההכרעה בתביעה כזו דורשת חוות דעת שמאית, המפקח פונה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כדי שתמנה שמאי מתוך רשימת השמאים שנקבעה לפי חוק פינוי ובינוי^[2].

גם לבעל דירה שמתנגד יש כתובת. בהליך לאישור בנייה של דירות חדשות או הריסה ובנייה מחדש, הוא טוען את טענותיו לפני המפקח. ובעל דירה שמתנגד להחלטת רוב של בעלי הדירות על עבודת חיזוק אחרת ברכוש המשותף, וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, רשאי לפנות למפקח בתביעה^[2]. למפקח יש סמכויות של שופט בית משפט שלום, והוא רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין אם השתכנע שזה יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק^[3].

ומה עם בוררות? חוק המקרקעין קובע במפורש שהסמכות של המפקח אינה גורעת מתוקפו של הסכם למסור סכסוכים כאלה להכרעת בורר^[3]. כלומר, בעלי הדירות רשאים להסכים ביניהם, למשל במסגרת הסכם הנציגות, שמחלוקות פנימיות יוכרעו בבוררות. הסכם כזה מחייב רק את מי שחתם עליו, ואינו מחליף את סמכות המפקח לאשר עבודה מול בעל דירה שלא הסכים לה. בפינוי בינוי, שבו התמורה של כל דייר נגזרת מעקרונות משותפים, הסכם כזה יכול לחסוך מחלוקות ארוכות על חלוקת דירות, קומות וחניות.

 

דייר שלא חתם: למה בוררות אינה הכלי

כאן נמצא המוקש שבכותרת. תניית בוררות היא הסכם, והיא מחייבת את הצדדים לה ואת חליפיהם^[4]. דייר שסירב לחתום על ההסכם עם היזם אינו צד לתניית הבוררות שבו, ולכן אי אפשר לחייב אותו להתדיין בפני הבורר שנקבע בהסכם.

החוק קבע מנגנונים אחרים לדייר כזה. בפינוי בינוי, כשרוב מיוחס של בעלי הדירות הסכים לעסקה, בית המשפט רשאי לקבוע שבעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, או לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בה בשמו. החוק גם מונה מקרים שבהם סירוב לא ייחשב בלתי סביר, כמו עסקה שאינה כדאית כלכלית או היעדר בטוחות הולמות^[1]. בתמ"א 38, כפי שראינו, הכתובת היא המפקח.

חשוב גם לזכור את הכלי שקודם לכל סכסוך על כדאיות: בעלי הדירות שבבעלותם למעלה משתי חמישיות מהדירות ומהרכוש המשותף רשאים לבקש מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למנות שמאי פינוי ובינוי, שיקבע אם העסקה המוצעת כדאית, ואם לא, באילו תנאים תהיה כדאית^[1]. קביעה שהעסקה כדאית יוצרת חזקה לעניין סבירות הסירוב, אלא אם הוכח אחרת. כך מחלוקת שעלולה להפוך לתביעה מתבהרת לפעמים כבר בשלב מוקדם.

הממונה מוסמך לכך מכוח חוק פינוי ובינוי וחוק החיזוק^[1][2], והפרטים על הפנייה אליו מופיעים באתר הרשות^[5].

 

המועדים שהחוק קבע: לא עניין לבורר

אחד הסכסוכים הנפוצים הוא על יזם שלא מתקדם. כאן חשוב להבחין בין הסכם לחוק. בפינוי בינוי, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט באסיפה כללית שמי שחתם רשאי לבטל את העסקה, אם היזם לא התקשר עם מחצית לפחות מבעלי הדירות בתוך שנתיים מהחתימה הראשונה או עם שלוש חמישיות מהם בתוך ארבע שנים, או אם לא הגיש תכנית מפורטת בתוך ארבע שנים ושישה חודשים. במתחם פינוי ובינוי מוכרז או במתחם שקיבל אישור מקדמי, שיש בו 120 יחידות לפחות, התקופות מוארכות בשנה^[1]. בתמ"א 38 המועדים קצרים יותר: מחצית מבעלי הדירות בתוך 18 חודשים, הרוב הנדרש בתוך שלוש שנים, וקליטה של בקשה להיתר בתוך שלוש שנים ושישה חודשים^[2].

זכות הביטול הזו מופעלת בהחלטת רוב באסיפת בעלי הדירות, ואינה טעונה פסק של בורר. החוק גם קובע שהתניה על הוראותיו שאינה לטובת בעל הדירה בטלה, והתשלום שהיזם זכאי לו אחרי ביטול כזה נקבע לפי הוראות שר המשפטים בלבד^[1]. מחלוקת על השאלה אם התנאים לביטול התקיימו, או על מחיקת הערות האזהרה, עשויה להגיע לבית המשפט או לבוררות, לפי מה שנקבע בהסכם.

 

איך מנסחים מנגנון הכרעה טוב

מנגנון טוב מתחיל בהבחנה בין סוגי המחלוקות. שאלות הנדסיות, כמו התאמה למפרט או ליקויים, מוכרעות בצורה הטובה ביותר על ידי מהנדס מוסכם. שאלות של שווי, כמו גובה שכר הדירה החלופי או פיצוי על שינוי בתמורה, מוכרעות בצורה הטובה ביותר על ידי שמאי מוסכם. שאלות משפטיות, כמו הפרה, ביטול או אחריות, הן התחום של בורר או של בית משפט. הסכם שמעביר את הכול לבורר אחד, בלי הבחנה, יוצר בדרך כלל הליך ארוך ויקר יותר.

הנקודה השנייה היא זהות הבורר. מעבר למנגנון בחירה מאוזן, כדאי לבחור מי שמבין גם בשמאות ובתכנון, משום שרוב הסכסוכים בפרויקט כזה מסתכמים בסוף בשאלה כמה שווה משהו. הנקודה השלישית היא עלות: כשההסכם שותק, ברירת המחדל בחוק היא שהצדדים נושאים בשכר הבורר בחלקים שווים, אלא אם הבורר הורה אחרת. לדיירים זו עלולה להיות הוצאה כבדה, ולכן אפשר לקבוע בהסכם שהיזם יישא בעלות, לפחות בשלבים הראשונים, או שהבורר יכריע בעלויות בסוף ההליך.

הנקודה הרביעית היא הקשר לשאר ההסכם. מנגנון הכרעה טוב צריך להשתלב עם סעיפי הבטוחות, שכר הדירה ונקודות היציאה, כך שסכסוך לא יעצור תשלומים שוטפים לדיירים. עורך דין פינוי בינוי שמייצג את הדיירים צריך לעבור על סעיף הבוררות באותה רצינות שבה הוא עובר על סעיף התמורה. בפרויקטים של תמ"א 38 חשוב לזכור גם את המפקח, ולוודא שההסכם אינו יוצר כפילות בין הבורר לבין הפורום שהחוק קבע.

 

שאלות ותשובות

האם תניית בוררות בהסכם עם היזם מחייבת אותי?

אם חתמתם על ההסכם, ככלל כן, לגבי הסכסוכים שהתניה מכסה. אם תגישו תביעה לבית המשפט, היזם רשאי לבקש לעכב את ההליכים, ובית המשפט יעכב אותם אם הבקשה הוגשה לא יאוחר מהטענה הראשונה של היזם לגופו של עניין, אלא אם מצא טעם מיוחד שהסכסוך לא יידון בבוררות. גם אז אפשר לפנות לבית המשפט לקבלת סעדים זמניים, כמו צו עשה או עיקול.

האם אפשר לחייב דייר סרבן להתדיין בבוררות?

לא באמצעות תניית הבוררות שבהסכם עם היזם, משום שהוא אינו צד לה. בפינוי בינוי, נגד דייר שמסרב סירוב בלתי סביר פועלים בבית המשפט, שמוסמך לקבוע אחריות בנזיקין או לאשר את העסקה ולמנות מי שיחתום בשמו. בתמ"א 38, הכתובת לאישור עבודה שבעל דירה מתנגד לה היא המפקח על רישום המקרקעין.

מי מכריע בסכסוך בין הדיירים בתמ"א 38?

המפקח על רישום המקרקעין, שחוק המקרקעין מסמיך אותו להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות לפי חוק החיזוק. עם זאת, החוק מאפשר לבעלי הדירות להסכים מראש שסכסוכים כאלה יוכרעו בבוררות, למשל במסגרת הסכם הנציגות. הסכם כזה מחייב רק את מי שחתם עליו.

מה כדאי לבדוק בסעיף הבוררות לפני שחותמים?

מי בוחר את הבורר ואם הבחירה מאוזנת בין הצדדים; אם הבורר פוסק לפי הדין ואם יש ערעור על הפסק; אילו סכסוכים נכללים ואילו לא; מי נושא בשכר הבורר; ושההסכם מאפשר פנייה לבית המשפט לסעדים דחופים. רצוי גם להפריד בין מחלוקות הנדסיות ושמאיות, שמוכרעות בידי מומחה מוסכם, לבין מחלוקות משפטיות.

 

מקורות שצוטטו במאמר (5)

• [1] חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, סעיפים 1ד, 2, 2א, 5ב ו-6א - נבו · Source Score: 24
• [2] חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, סעיפים 5, 5א, 5ג, 5ד, 6 ו-6א - ויקיטקסט · Source Score: 22
• [3] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיפים 72-75 - ויקיטקסט · Source Score: 21
• [4] חוק הבוררות, התשכ"ח-1968, סעיפים 1, 4, 5, 11, 16, 21א, 29ב, 30 והתוספת הראשונה - נבו · Source Score: 20
• [5] הממונה על פניות הדיירים - הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית · Source Score: 19

 

המאמר עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.