דוגמה: בבניין של 16 דירות, 14 בעלי דירות כבר חתמו על הסכם פינוי בינוי. בעלת הדירה בקומת הקרקע, עם הגינה הצמודה, מסרבת. בבניין כבר מדברים עליה כעל "דיירת סרבנית", ומישהו מציע לתבוע אותה. אבל החוק עצמו מבחין בין סירוב בלתי סביר לבין סירוב סביר, ומונה מצבים שבהם סירוב אינו נחשב בלתי סביר: עסקה שאינה כדאית, היעדר בטוחות, נסיבות אישיות מיוחדות, ודיירים מבוגרים שלא הוצעה להם אף אחת מהחלופות שהחוק מונה. לא פעם, מאחורי ה"סרבנות" עומדת בעיה שאפשר לפתור. גישור הוא דרך לברר מהי, עוד לפני תביעה. המאמר מסביר מתי דייר הוא "סרבן" לפי החוק, מה עומד בדרך כלל מאחורי הסירוב, ואיך גישור עוזר בסכסוכים בפרויקט.
עיקרי הדברים
- "סרבן" לפי החוק הוא מי שבית המשפט מצא שסירובו בלתי סביר - וזאת רק כשרוב מיוחס של בעלי הדירות הסכים לעסקה
- החוק מונה מצבים שבהם סירוב אינו בלתי סביר - כמו עסקה לא כדאית, היעדר בטוחות, או כשלא הוצעה לבעל דירה קשיש אף אחת מהחלופות שבחוק
- גישור מברר את סיבת הסירוב - ולעיתים פותר אותה בהתאמה של העסקה, לפני תביעה
- תמורה שונה לדייר אחד צריכה להיות גלויה - החוק מחייב לדווח לשאר בעלי הדירות על שינוי בתמורה שאינו זניח
מתי דייר הוא "סרבן" לפי החוק
פרויקט פינוי בינוי יכול לצאת לפועל רק בהסכמה של בעלי הדירות, משום שהם בעלי הזכויות בקרקע[3]. אבל החוק אינו דורש הסכמה של כולם. כשהסכים לעסקה "רוב מיוחס", בעלים של שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, ובכל בית משותף במקבץ גם של שלוש חמישיות לפחות מהדירות, שצמודים להן יותר ממחצית מהרכוש המשותף, אפשר לפעול נגד בעל דירה שסירובו בלתי סביר[1]. החוק חל על בתים משותפים שיש בהם ארבע דירות לפחות, ובבניין של ארבע או חמש דירות, הרוב בבניין צריך לכלול לפחות שלוש דירות ויותר משני בעלי דירות. וחשוב לדייק: החוק עוסק בבעלי הדירות, ולכן "דייר" במאמר זה הוא בעל דירה, לא שוכר.
הכלי הוא תביעה לבית המשפט. לפי חוק פינוי ובינוי, כשבית המשפט מוצא שבעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, הוא רשאי לקבוע שהבעלים אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות במקבץ שהסכימו לעסקה, או לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בה בשמו[1]. אלה סעדים חזקים, אבל הם מגיעים בסוף הליך משפטי, ורק אם בית המשפט שוכנע שהסירוב אכן בלתי סביר.
וכאן הנקודה שרבים מחמיצים: החוק מונה מצבים שבהם סירוב לא ייחשב בלתי סביר, בין השאר כשהעסקה אינה כדאית כלכלית, כשלא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, כשלא הוצעו לו בטוחות הולמות, כשיש לו נסיבות אישיות מיוחדות שבגללן העסקה בלתי סבירה עבורו, וכשבעל הדירה או בן משפחה שגר איתו הוא אדם עם מוגבלות, ודירת הקבע החלופית אינה כוללת את ההתאמות הנדרשות, או, אם לא הוצעה דירת קבע חלופית, העסקה אינה כוללת תמורה בעד שווי ההתאמות שהיו בדירה[1]. כלומר, לפני שמכנים מישהו "סרבן", כדאי לבדוק אם הסירוב אינו מוגן דווקא בחוק.
הסיבות האמיתיות לסירוב
מאחורי סירוב עומדות לרוב סיבות קונקרטיות. בעלי דירת גן חוששים לאבד את הגינה, או לקבל במקומה מרפסת שאינה שקולה לה בעיניהם. דיירים מבוגרים חוששים מהמעבר הזמני, מהשנים של הבנייה, או מכך שלא יזכו לגור בדירה החדשה. בעלי דירה מושכרת חוששים מאובדן ההכנסה בתקופת הבנייה. ויש מי שפשוט אינו סומך על היזם, או על הבטוחות שהוא מציע.
החוק מכיר בחלק מהחששות האלה במפורש. סירוב של קשיש שגר בדירה לא ייחשב בלתי סביר, אם לא הוצעה לו, נוסף על דירת תמורה, לפחות אחת מהחלופות שהחוק מונה[1]. "קשיש" לעניין זה הוא מי שמלאו לו 70 כשנחתמה העסקה הראשונה, וגר בדירה שנתיים לפחות. החלופות כוללות, לפי בחירת היזם, אפשרות לבחור במעבר לבית הורים, ברכישת דירה חלופית או בסכום כסף, בשווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה; שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה; או דירת תמורה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון. ולגבי קשיש שגר בדירה ומלאו לו 75 כשנחתמה העסקה הראשונה, וכן חולה הנוטה למות או מי שהיה זכאי לגמלת סיעוד במועד החתימה הראשונה, החוק מחמיר: סירובו לא ייחשב בלתי סביר אם לא הוצעה לו דווקא אפשרות הבחירה בין בית הורים, דירה חלופית וסכום כסף.
הנקודה המעשית היא שלא מעט סירובים אינם "סחטנות", אלא בקשה למשהו שהחוק עצמו רואה כלגיטימי. והבנה כזו פותחת דלת לפתרון, לא רק לתביעה.
💡 טיפ מקצועי: לשאול למה, לא רק כמה
משא ומתן עם דייר מסרב מתחיל לרוב בשאלה "כמה עוד הוא רוצה". אבל השאלה הנכונה היא "למה הוא מסרב". דיירת מבוגרת שמסרבת עשויה לחפש דירה בקומה נמוכה ובאותה שכונה, לא עוד מטרים. בעל דירת גן עשוי להסכים לשטח פתוח במקום אחר בפרויקט. משקיע עשוי להסתפק בפיצוי על דמי השכירות שיאבד. כשמבינים את הסיבה, אפשר לעיתים להציע פתרון שעולה ליזם פחות מתביעה, ושמתאים לדייר יותר מפיצוי כספי בלבד.
מה גישור יכול לעשות שתביעה לא
תביעה נגד דייר מסרב בוחנת שאלה אחת: האם הסירוב בלתי סביר. גישור בוחן שאלה אחרת: מה צריך לקרות כדי שהדייר יסכים, והאם זה אפשרי. בגישור, המגשר נועד עם הצדדים, יחד או לחוד, כדי להביא אותם להסכמה, בלי סמכות להכריע[2]. פגישה נפרדת עם הדייר המסרב מאפשרת לו לומר את מה שלא יאמר מול שכנים שכבר חתמו, ומול נציג היזם.
לגישור יש גם יתרונות מעשיים. תביעה נגד דייר מסרב נמשכת זמן, ובינתיים כל הפרויקט ממתין. הסכם שמושג בגישור מאפשר להתקדם מהר יותר. גישור גם עשוי לשמור על היחסים בבניין: אחרי שהפרויקט יסתיים, רוב בעלי הדירות, ולעיתים גם מי שסירב, ימשיכו לגור יחד בבניין החדש. וחוק בתי המשפט קובע שדברים שנמסרו במסגרת הליך גישור לא ישמשו ראיה בהליך משפטי אזרחי[2], ובגישור פרטי נהוג לעגן זאת גם בהסכם הגישור. כך אפשר לבחון פתרונות בפתיחות רבה יותר. הכללים הכלליים של הליך גישור חלים גם כאן.
✅ מה מביאים לגישור עם דייר מסרב
- ההסכם שנחתם עם שאר בעלי הדירות, כולל התמורה, הבטוחות ולוחות הזמנים
- תוכנית הפרויקט: מיקום הדירות החדשות, שטחים פתוחים וחניות
- אם נעשתה, הקביעה של שמאי פינוי ובינוי לגבי הכדאיות הכלכלית
- לדייר קשיש: החלופות שהחוק מונה, והצעה קונקרטית לפחות לאחת מהן (ולבני 75 ומעלה, לחולה הנוטה למות ולזכאי לגמלת סיעוד: אפשרות הבחירה בין בית הורים, דירה חלופית וסכום כסף)
- מידע על הסדרי המגורים החלופיים בתקופת הבנייה
- נכונות להתאמה אישית, בגבולות ההגינות כלפי שאר הדיירים
גישור בין הדיירים ליזם
גישור אינו רק כלי מול דייר מסרב. גם בין הדיירים לבין היזם מתגלעות מחלוקות לאורך הפרויקט: על פרטי התמורה, על המפרט, על הבטוחות, על עיכובים. בשלב המשא ומתן, ולפני שהמחלוקת הופכת לסכסוך, מגשר יכול לעזור לשני הצדדים להגיע לנוסח שכולם יכולים לחיות איתו.
חשוב להבחין בין תפקידים. המגשר אינו מייצג את הדיירים ואינו מייצג את היזם. לדיירים צריך להיות עורך דין פינוי בינוי שמייצג רק אותם, וגישור אינו מחליף את הייעוץ שלו. הגישור הוא מסגרת שבה הצדדים, כל אחד עם יועציו, מנסים להגיע להסכמה. ואם שכר המגשר ממומן בידי היזם, יש לגלות זאת לכל בעלי הדירות מראש ולעגן את חלוקת העלויות בהסכם הגישור. וכשההסכם כבר נחתם, מחלוקות על ביצועו מתבררות לרוב לפי מנגנון יישוב הסכסוכים שנקבע בו, אם נקבע, כמו שמוסבר במאמר על בוררות בהתחדשות עירונית.
גישור בין הדיירים לבין עצמם
חלק מהמחלוקות בפרויקט הן בין הדיירים עצמם: מי יקבל איזו דירה חדשה, באיזו קומה ובאיזה כיוון, איך יחולקו החניות והמחסנים, ומה הדין של מי שהרחיב את דירתו בעבר. מחלוקות כאלה עלולות לתקוע פרויקט לא פחות מסירוב, ומתאימות במיוחד לגישור, משום שהן נוגעות ליחסים בין אנשים שימשיכו לגור יחד.
כאן החוק מוסיף כלל של שקיפות. מי שפועל מטעם היזם, מקבל תמורה ממנו או ששכרו תלוי בעסקה, צריך לציין זאת בפנייה הראשונה לבעלי הדירות. בנוסף, עליו לדווח מיוזמתו לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח, שיקבל בעל דירה בהשוואה לבעלי דירות אחרים. הפרת חובות אלה היא עילה לבעל דירה לחזור בו מהסכמתו, אף אם חתם על הסכם מחייב[1]. המשמעות לגישור ברורה: פתרון מותאם לדייר אחד אפשרי, אבל הוא צריך להיות גלוי והוגן כלפי שאר הדיירים.
מתי בכל זאת פונים לבית המשפט
גישור אינו מתאים לכל מצב. כשהסירוב באמת נועד לסחוט תמורה חריגה, כשהדייר אינו מוכן להיפגש כלל, או כשהזמן אוזל, התביעה לפי החוק נשארת הכלי. לפני כן, יש כלי שכדאי להכיר: בעלי דירות שבבעלותם למעלה משתי חמישיות מהדירות בכל בית משותף במקבץ, ושצמודות לדירותיהם למעלה משתי חמישיות מהרכוש המשותף, רשאים לבקש ממנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למנות שמאי פינוי ובינוי, שיקבע אם העסקה כדאית כלכלית, ואם לא, באילו תנאים תהיה כדאית. קביעה של שמאי פינוי ובינוי שהעסקה כדאית מהווה חזקה שהיא כדאית לעניין בחינת סבירות הסירוב, אלא אם הוכח אחרת[1]. וגם לדיון בגישור, קביעה כזו נותנת לצדדים נקודת מוצא מקצועית וניטרלית.
וכדאי לזכור גם את הכיוון ההפוך. דייר שחתם בנסיבות פסולות, למשל בשפה שאינה מובנת לו בלי שהוסברו לו עיקרי העסקה, או על סמך מידע מטעה מצד היזם או מי מטעמו, יכול לפנות לממונה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שרשאי לקבוע שהעסקה בטלה[1]. בכל מקרה, בעלי הדירות מתארגנים לרוב באמצעות נציגות. לפי הרשות, כדי לייצר את ההסכמות ולהפיג את החששות רצוי לפעול בכמה מהלכים, ובהם גיבוש נציגות שאמורה לתווך בין הדיירים, היזם והרשות המקומית ולבנות ביניהם יחסי אמון[4]. זה בדיוק המקום שבו גישור משתלב.
שאלות ותשובות
מתי דייר נחשב "סרבן" בפינוי בינוי?
כשרוב מיוחס של בעלי הדירות הסכים לעסקה, ובית המשפט מצא שבעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים. בית המשפט רשאי אז לקבוע שהוא אחראי בנזיקין, או לאשר את העסקה ולמנות מי שיחתום בשמו. החוק מונה גם מצבים שבהם סירוב אינו נחשב בלתי סביר.
האם סירוב של דייר מבוגר נחשב בלתי סביר?
לא תמיד. סירוב של בעל דירה שמלאו לו 70 כשנחתמה העסקה הראשונה, וגר בדירה שנתיים לפחות, לא ייחשב בלתי סביר אם לא הוצעה לו, נוסף על דירת תמורה, לפחות אחת מהחלופות שבחוק: אפשרות לבחור בין מעבר לבית הורים, דירה חלופית או סכום כסף; שתי דירות בשווי מצטבר דומה; או דירת תמורה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון. לקשיש שמלאו לו 75, לחולה הנוטה למות ולזכאי לגמלת סיעוד, רק החלופה הראשונה מספיקה.
האם אפשר לתת לדייר מסרב תמורה גבוהה יותר?
פתרון מותאם אפשרי, אבל החוק מחייב את מי שפועל מטעם היזם לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח בהשוואה לאחרים. הפרת החובה היא עילה לבעל דירה לחזור בו מהסכמתו. לכן, כל התאמה צריכה להיות גלויה והוגנת.
מה היתרון של גישור על פני תביעה נגד דייר סרבן?
גישור מברר את סיבת הסירוב ומחפש פתרון, במקום להכריע אם הסירוב סביר. לרוב הוא מהיר יותר ועשוי לשמור על היחסים בבניין. חוק בתי המשפט קובע שדברים שנמסרו בגישור לא ישמשו ראיה בהליך אזרחי, ובגישור פרטי מקובל לעגן זאת גם בהסכם הגישור. כשגישור נכשל, התביעה לפי החוק עדיין עומדת לרשות בעלי הדירות.
מקורות שצוטטו במאמר (4)
- [1] חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, סעיפים 1, 2, 2א, 5ב ו-6 - נבו · Source Score: 26
- [2] חוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, סעיף 79ג - ויקיטקסט · Source Score: 19
- [3] מהי התחדשות עירונית? - הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית · Source Score: 18
- [4] עקרונות לבניית נציגות דיירים לארגון תהליך התחדשות עירונית ולקידומו - הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית · Source Score: 18
מילון מושגים
כינוי לבעל דירה שמסרב לעסקת פינוי ובינוי. לפי החוק, בית המשפט רשאי לתת סעדים נגדו רק אם מצא שהסירוב בלתי סביר, ורק כשרוב מיוחס הסכים לעסקה.
בעלי שני שלישים לפחות מהדירות במקבץ, וכן שלוש חמישיות מהדירות ויותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף, עם כלל מיוחד לבניינים קטנים.
לעניין חוק פינוי ובינוי: בעל דירה שמלאו לו 70 כשנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה, ושגר בדירה שנתיים לפחות.
שמאי מרשימה שקבע שר המשפטים, שהרשות ממנה כדי לקבוע אם עסקה מוצעת כדאית כלכלית, ואם לא, באילו תנאים תהיה כדאית.
קבוצת בעלי דירות שמסייעת בהתארגנות הדיירים ומשמשת נציגתם מול היזם, אנשי המקצוע והרשויות. הנציגות אינה ישות משפטית ואינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הדירות.
הדירה החדשה שבעל דירה מקבל בפרויקט פינוי בינוי, במקום הדירה הישנה שזכויותיו בה מועברות.
המאמר עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.
פרויקט שנתקע בגלל מחלוקת בין הדיירים?
לימור ארבל, עורכת דין, שמאית מקרקעין ומגשרת, מנהלת גישור בסכסוכים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובלבד שאינה מייצגת אף צד באותו פרויקט ואינה עורכת בו שמאות. לתיאום: 077-803-8648
