קניית דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי או לתמ"א 38: הזדמנות או מלכודת?

דוגמה: זוג שמחפש דירה ראשונה מוצא דירת שלושה חדרים בבניין משנות השישים ברמת גן. המחיר גבוה בכמה מאות אלפי שקלים מדירות דומות ברחוב, וההסבר של המתווך קצר: "הבניין בפינוי בינוי". בשביל הזוג זו נשמעת כמו הזדמנות: לקנות היום דירה ישנה ולקבל בעוד כמה שנים דירה חדשה וגדולה יותר. אבל המשפט של המתווך יכול לתאר מצבים שונים לגמרי, מיזם שהתחיל לדבר עם הדיירים ועד בניין שכבר יש לו היתר. בכל אחד מהם, אותה פרמיה במחיר שווה משהו אחר. המאמר מסביר מה בדיוק קונים כשקונים דירה בבניין שמיועד להתחדשות, מה הקונה מקבל בירושה מהמוכר, מה השתנה בתמ"א 38 ב-2026, ואיך בודקים אם ההזדמנות אמיתית.

 

מה המחיר כבר מגלם

דירה בבניין שמיועד להתחדשות נמכרת בדרך כלל ביותר משווי הדירה הקיימת, ובצדק: הקונה מקבל יחד איתה את הזכות לדירה חדשה, גדולה יותר ובבניין חדש, בלי לשלם על הבנייה. אבל לזכות הזו יש שלושה מאפיינים שהמחיר צריך לשקף. היא עתידית, ולעיתים רחוקה בשנים רבות. היא לא ודאית, משום שפרויקטים נעצרים בכל שלב. והיא מוגדרת בהסכם שהקונה לא ניהל עליו משא ומתן, אלא קיבל אותו מהמוכר.

מנקודת מבט שמאית, המחיר הנכון מורכב משני רכיבים: שווי הדירה הקיימת, כפי שהיא, ועוד חלק מהשבח הצפוי מהפרויקט. החלק הזה תלוי בזמן שנותר עד המסירה ובהסתברות שהפרויקט אכן יושלם. ככל שהפרויקט מוקדם יותר, החלק קטן יותר. קונה שמשלם על דירה בבניין שבו רק התחילו לדבר עם יזם מחיר שמתאים לבניין עם היתר, משלם בפועל על ודאות שאינה קיימת.

מכאן העיקרון שמלווה את כל המאמר: כשקונים דירה בבניין שמיועד להתחדשות, משלמים היום על הבטחה, והשווי של ההבטחה תלוי בשלב שבו הפרויקט נמצא. כדי להעריך אותו צריך לדעת גם מה ההסכם מבטיח לדירה הספציפית. ההשוואה להתמורות שמקבלים בפינוי בינוי בפרויקטים דומים היא נקודת התחלה טובה.

 

שלבי הפרויקט ומה כל שלב שווה

"הבניין בפינוי בינוי" יכול להיות כל אחד מהשלבים הבאים, והפער ביניהם גדול. בשלב הראשון יזם או מארגן פונים לדיירים ומציעים עסקה, ואין עדיין חתימות. בשלב השני היזם אוסף חתימות. החוק קובע לשלב הזה מבחן: אם היזם לא התקשר עם מחצית לפחות מבעלי הדירות בבניין בתוך שנתיים מהחתימה הראשונה, או עם שלוש חמישיות מהם בתוך ארבע שנים, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט שמי שחתם רשאי לבטל את העסקה. במתחמים של 120 יחידות לפחות שהוכרזו או קיבלו אישור מקדמי, התקופות ארוכות בשנה^[2]. פרויקט שתקוע בשלב הזה שנים הוא סימן אזהרה.

השלב השלישי הוא השגת רוב מיוחס: בין השאר, שני שלישים מהדירות במקבץ ושלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בניין. ברוב כזה, בית המשפט רשאי לפעול נגד בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר^[2], ולכן הוודאות עולה משמעותית. השלב הרביעי הוא תכנוני: הגשת תכנית מפורטת, הפקדתה ואישורה. גם כאן החוק נותן אינדיקציה: אם תכנית מפורטת לא הוגשה בתוך ארבע שנים ושישה חודשים מהחתימה הראשונה, רוב בעלי הדירות רשאים לאפשר ביטול, למעט במתחמים מסוימים שהוכרזו לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית^[2]. השלב החמישי הוא היתר בנייה, ואחריו פינוי, הריסה, בנייה ומסירה.

כל שלב מוסיף ודאות, ולכן גם מצדיק פרמיה גבוהה יותר. אבל אף שלב לא צריך להתקבל על סמך מילה של מתווך או של מוכר. מספר החתימות, מצב התכנית וקיומו של היתר הם עובדות שאפשר לבדוק במסמכים: בהסכם עם היזם, באתרי התכנון, ובמינהלת ההתחדשות העירונית ברשות המקומית, אם יש כזו. ואם המונח שבו משתמשים הוא "תמ"א 38", יש לבדוק דבר נוסף, שמוסבר בהמשך. וכיוון שההבדלים בין תמ"א 38 לפינוי בינוי משפיעים על לוחות הזמנים ועל הסיכון, צריך לדעת בדיוק באיזה מסלול מדובר.

 

ההסכם הקיים ומה הקונה מקבל בירושה

כשהמוכר כבר חתם עם היזם, הקונה לא נכנס לדירה "נקייה". לעסקת פינוי ובינוי מצורף ייפוי כוח ליזם או לעורך דין מטעמו, ובדרך כלל נרשמת על הדירה הערת אזהרה לטובת היזם. לפי חוק המקרקעין, כל עוד הערת אזהרה רשומה ולא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו של בית משפט^[1]. בפועל, כדי לרשום את הדירה על שמו, הקונה צריך את הסכמת היזם, והיזם יתנה אותה בדרך כלל בכך שהקונה יצטרף להסכם הקיים.

המשמעות היא שהקונה מקבל בירושה הסכם שאחרים ניהלו עליו משא ומתן: התמורה, המועדים, הבטוחות והתנאים כבר נקבעו. לכן את ההסכם הזה, ובמיוחד את הסעיפים שחייבים לבדוק בהסכם פינוי בינוי, צריך לקרוא לפני שמסכמים מחיר, ולא אחרי. חשוב גם לבדוק מה מתוך ההסכם אישי למוכר. לדוגמה, חוק פינוי ובינוי מאפשר לבעל דירה שמלאו לו 70 במועד החתימה הראשונה בבניין, וגר בדירה באותו מועד לפחות שנתיים, לסרב לעסקה אם לא הוצעו לו חלופות מיוחדות שהחוק מפרט^[2]. קונה שלא היה בעל הדירה וגר בה במועד החתימה הראשונה לא יוכל ליהנות מהן, גם אם מלאו לו 70.

ומה אם המוכר עדיין לא חתם? אז הקונה הוא שיחליט אם לחתום. זו יכולה להיות הזדמנות לנהל משא ומתן בעצמו, אבל יש בה גם סיכון: אם רוב מיוחס של בעלי הדירות כבר הסכים לעסקה, בית המשפט רשאי לקבוע שבעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר אחראי לנזקם של האחרים, או לאשר את ביצוע העסקה ולמנות מי שיחתום בשמו^[2]. מי שקונה בכוונה לסרב, או לשפר משמעותית את תנאיו, צריך להביא את זה בחשבון.

 

תמ"א 38 ב-2026: מה השתנה

במשך כעשרים שנה, תמ"א 38 הייתה מסלול ההתחדשות הנפוץ ברמת הבניין הבודד. היא פקעה בהדרגה, ולפי הדיווחים פקע תוקפה סופית ב-18 במאי 2026 בכל רחבי הארץ, כך שלא ניתן עוד להגיש בקשות להיתר מכוחה. בחלק מהערים, כמו תל אביב, היא פקעה עוד קודם^[4]. במקומה, רשויות מקומיות מקדמות תכניות עירוניות להתחדשות בניינית, ולצידן קיים מסלול "חלופת שקד" לפי תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה.

הבעיה היא שהמעבר לא הושלם בכל מקום. לפי דיווח מיוני 2026, תכניות התחדשות בניינית מחליפות אושרו רק בחלק קטן מהרשויות, ובערים כמו תל אביב (מחוץ לתכנית הרובעים), ירושלים, חיפה, רמת גן וראשון לציון טרם אושרה תכנית כזו באותו מועד. באותו דיווח צוין גם שמכוח חלופת שקד טרם הונפק היתר בנייה^[4]. המצב משתנה, ולכן צריך לבדוק אותו בעיר הרלוונטית במועד הקנייה.

מה זה אומר לקונה? בניין שמשווק "בתמ"א 38" בלי היתר, ובלי בקשה להיתר שהוגשה לפני פקיעת התוכנית, תלוי היום במסלול תכנוני אחר, ולעיתים במסלול שעוד לא אושר בעירו. במצב כזה, הפרמיה שהמוכר מבקש עשויה להיות מבוססת על תוכנית שכבר אינה קיימת. השאלה הראשונה לשאול היא לא "האם יש תמ"א", אלא "מכוח איזו תכנית תינתן ההרשאה לבנות, ובאיזה שלב היא נמצאת".

 

משכנתא, מיסוי ומגורים בזמן הבנייה

מימון של דירה בבניין שעתיד להיהרס מעורר שאלות שלא קיימות בדירה רגילה. הבנק מבקש לשעבד נכס שעומד להיהרס ולהתחלף בנכס אחר, ולכן הוא יבקש לבדוק את ההסכם עם היזם ואת מנגנון העברת השעבוד לדירה החדשה. מכיוון שהיזם בפרויקט צריך בדרך כלל ליווי בנקאי משלו, ייתכן גם תיאום בין הבנק של הקונה לבין הבנק המלווה. כדאי לקבל אישור עקרוני למשכנתא שמתייחס לפרויקט עוד לפני החתימה.

בצד המס, הקונה ישלם מס רכישה על הדירה הקיימת לפי מעמדו, למשל כרוכש דירה יחידה או נוספת. חוק מיסוי מקרקעין קובע פרקים מיוחדים לפינוי ובינוי ולתמ"א 38, ובהם פטורים לבעלי הדירות בתנאים שנקבעו, וכדאי לבדוק מראש שהתנאים יתקיימו גם לגבי הקונה. אחד ההסדרים החשובים נוגע לתקופת הבנייה: כשדירה נמכרה ליזם במסגרת הפטור בפינוי בינוי, או בתמ"א 38 (או בתכנית שהחליפה אותה) בדרך של הריסה ובנייה, החוק רואה בזכות לדירה החדשה שהתקבלה תמורתה "דירת מגורים" לעניין מס רכישה ומס שבח^[3]. כלומר, קנייה של זכות כזו בזמן הבנייה אינה בהכרח קנייה של "קרקע" לצורכי מס.

ולבסוף, המגורים עצמם. בפרויקט של חיזוק ותוספת בלי הריסה, הדיירים נשארים בדרך כלל בדירותיהם בזמן העבודות. אבל בפינוי בינוי ובפרויקט של הריסה ובנייה, מי שקונה כדי לגור צריך להביא בחשבון שבשלב הפינוי יעבור לדירה שכורה, בדרך כלל על חשבון שכר הדירה שהיזם משלם לפי ההסכם, ויחזור לדירה החדשה רק כשהבנייה תסתיים. מי שקונה כדי לגור צריך לתכנן מראש שני מעברי דירה, ותקופה שבה מועד החזרה תלוי בקצב של היזם. משקיע צריך להביא בחשבון שהכנסה משכירות תוחלף, בתקופת הבנייה, בתשלומי שכר הדירה מהיזם, בהיקף ובתנאים שנקבעו בהסכם.

 

בדיקת נאותות לפני החתימה

הבדיקות לפני קנייה בבניין שמיועד להתחדשות כוללות את כל מה שבודקים בעסקת יד שנייה רגילה, ובנוסף שכבה של בדיקות שנוגעות לפרויקט עצמו. את הבדיקות האלה עושים לפני שמסכמים מחיר, משום שכל אחת מהן יכולה להקטין את הפרמיה או לבטל אותה. בשלב הזה, בדיקה משולבת של עורך דין לקניית דירה שמכיר גם שמאות חוסכת את הפער בין מה שנאמר על הפרויקט לבין מה שכתוב במסמכים.

 

שאלות ותשובות

האם אני חייב להצטרף להסכם שהמוכר חתם עליו עם היזם?

בדרך כלל כן, בפועל. כשרשומה על הדירה הערת אזהרה לטובת היזם, לא תירשם עסקה הסותרת אותה בלי הסכמת היזם או צו של בית משפט, והיזם יתנה את הסכמתו בכך שהקונה יקבל על עצמו את ההסכם הקיים. לכן חשוב לקרוא את ההסכם לפני שמסכמים מחיר, ולוודא שהתנאים מקובלים עליכם.

מה עדיף: לקנות לפני שנאספו חתימות או אחרי שהושג רוב?

זו שאלה של מחיר מול ודאות. בשלב מוקדם הפרמיה נמוכה יותר, אבל הסיכוי שהפרויקט לא יצא לפועל גבוה יותר והזמן עד המסירה ארוך יותר. אחרי שהושג רוב מיוחס, ובוודאי אחרי אישור תכנית או היתר, הוודאות גבוהה יותר והמחיר בהתאם. ההכרעה תלויה בכמה זמן אתם מוכנים לחכות ובכמה סיכון אתם מוכנים לשאת.

מה קורה אם הפרויקט לא יוצא לפועל?

אתם נשארים בעלי דירה בבניין ישן, שאולי נקנתה במחיר שכלל פרמיה על פרויקט שלא התממש. לכן חשוב שההסכם עם היזם יכלול מועדים ונקודות יציאה, ומנגנון למחיקת הערת האזהרה אם העסקה מתבטלת. החוק עצמו מאפשר לרוב בעלי הדירות להחליט על ביטול כשהיזם לא צבר חתימות או לא הגיש תכנית במועדים שנקבעו.

האם בניין שמשווק "בתמ"א 38" עדיין יכול להיבנות לפי התוכנית?

לפי הדיווחים, תוקפה של תמ"א 38 פקע סופית ב-18 במאי 2026, ובחלק מהערים עוד קודם, ולא ניתן עוד להגיש בקשות להיתר מכוחה. בניין שיש לו היתר, או בקשה שהוגשה לפני הפקיעה באותה עיר, נמצא במצב שונה מבניין שאין לו. בכל מקרה אחר, הפרויקט תלוי בתכנית עירונית מחליפה או בחלופת שקד, ויש לבדוק מה המצב בעיר הרלוונטית לפני הקנייה.

 

מקורות שצוטטו במאמר (4)

• [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיפים 126-127 - ויקיטקסט · Source Score: 21
• [2] חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, סעיפים 1, 1ד ו-2 - נבו · Source Score: 24
• [3] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיפים 49כז1 ו-49לו1 - נבו · Source Score: 20
• [4] וואקום מסוכן: תמ"א 38 פקעה סופית, וברוב הערים אין לה מחליפה (10.6.2026) - מרכז הנדל"ן · Source Score: 15

 

המאמר עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.