מי שקנה דירה להשקעה לפני עשר שנים ב-1,200,000 ₪ ומוכר אותה היום ב-2,600,000 ₪ לא משלם מס על כל ההפרש. החלק שנובע מהאינפלציה פטור, ובדירה שנקנתה לפני 2014 חלק נוסף יכול להיות פטור בחישוב ליניארי.
המחשבון מחשב את השבח הריאלי לפי מדד המחירים לצרכן של הלמ"ס, ומחלק אותו לתקופות לפי השיעורים שבחוק מיסוי מקרקעין.
מחשבון מס שבח
הערכה ראשונית, כולל חישוב ליניארי
מחשבון אינדיקטיבי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. הנתונים נבדקו ב-26.10.2026.
איך מחושב מס השבח
- שבח נומינלי: מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה וההוצאות המוכרות.
- סכום אינפלציוני: החלק של השבח שנובע מעליית המדד מיום הרכישה. על התקופה שמ-1.1.1994 הוא פטור ממס.
- שבח ריאלי: היתרה. מחלקים אותה לפי מספר הימים בכל תקופה: עד 6.11.2001 בשיעור המס הגבוה ביותר (47%), מ-7.11.2001 עד 31.12.2011 עד 20%, ומ-1.1.2012 בשיעור 25%.
- חישוב ליניארי מוטב: בדירת מגורים שעומדת בתנאים, השבח שמיוחס לתקופה עד 31.12.2013 פטור, ועל היתרה משלמים 25%.
מה מוריד את המס
הוצאות מוכרות: מס הרכישה ששילמתם, שכר טרחת עורך דין ותיווך, שיפוצים שהשביחו את הנכס והיטל השבחה. כל הוצאה מוצמדת מהיום שבו שולמה, ולכן כדאי לשמור קבלות. מי שמוכר עם שבח גדול יכול לבקש גם פריסת מס שבח על פני כמה שנים.
מה המחשבון לא כולל
פטורים מלאים (דירה יחידה, ירושה, מתנה), מוכרים שאינם תושבי ישראל, חברות, ומכירה של חלק מנכס. לבדיקת פטור השתמשו בשאלון הזכאות לפטור ממס שבח, ועל העיקרון כולו קראו במדריך מס שבח.
שאלות נפוצות על מס שבח
מי משלם מס שבח?
המוכר. המס מחושב על השבח, ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה וההוצאות.
כמה מס שבח משלמים על דירה להשקעה?
על השבח הריאלי שמיוחס לתקופה מ-1.1.2012 משלמים 25%. על תקופות קודמות השיעורים שונים, ובדירת מגורים שנרכשה לפני 2014 אפשר לקבל חישוב ליניארי מוטב.
אילו הוצאות מוכרות בחישוב מס שבח?
מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ותיווך, שמאות, שיפוצים שהשביחו את הנכס והיטל השבחה. שיפוץ שוטף ותיקונים לא נחשבים.
