שני סכסוכים באותו בניין. בקומה השנייה, בעל דירה מסרב לשלם את חלקו בתיקון האיטום של הגג. בקומה הרביעית, בעלת דירה דורשת מהשכן שמעליה לתקן נזילה מהמקלחת שלו, ומבקשת גם פיצוי על התקרה שנהרסה. שניהם נשמעים כמו "סכסוך שכנים", אבל הכתובת שונה. הראשון נמצא בסמכות המפקח על רישום המקרקעין. בשני, הדרישה לתקן את הנזילה יכולה להגיע למפקח, ואילו תביעת הפיצוי על הנזק מתבררת בדרך כלל בבית המשפט. ובשני המקרים, גישור יכול לחסוך את ההליך כולו. המאמר מסביר מה נמצא בסמכות המפקח, מתי פונים לבית המשפט, מה מקומו של הגישור ואיך מתחילים.
עיקרי הדברים
- המפקח על רישום המקרקעין - מכריע בסכסוכים לפי התקנון ולפי סעיפים מסוימים בחוק המקרקעין, כמו תשלומי ועד בית ותיקונים
- הסגת גבול ברכוש המשותף - התובע בוחר אם לפנות למפקח או לבית המשפט
- פיצוי על נזק או מטרד - נשען בדרך כלל על דיני הנזיקין, ולכן מתברר בדרך כלל בבית המשפט
- גישור אפשרי בכל שלב - ובית המשפט רשאי לתת להסדר גישור תוקף של פסק דין, גם בלי שהוגשה תביעה
מי מכריע: המפקח, בית המשפט או מגשר
חוק המקרקעין הקים לסכסוכים בבית משותף ערכאה ייעודית: המפקח על רישום המקרקעין, שפועל ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים[4]. למפקח הדן בסכסוך יש כל הסמכויות של שופט בית משפט שלום בתביעה אזרחית. הוא רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין אם השתכנע שזה יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק, והחלטותיו נאכפות כמו פסק דין של בית משפט שלום. על החלטת המפקח אפשר לערער לבית המשפט המחוזי[1].
בית המשפט נשאר הכתובת לסכסוכים שאינם בסמכות המפקח, כלומר שאינם נובעים מהתקנון או מהסעיפים שחוק המקרקעין מונה, כמו תביעות נזיקין. ובין שתי הערכאות עומד הגישור, שאינו ערכאה מכריעה אלא דרך להגיע להסכמה, ואפשר לפנות אליו לפני כל הליך או במהלכו. יש גם אפשרות רביעית, פחות נפוצה: בעלי הדירות רשאים להסכים למסור סכסוכים כאלה להכרעת בורר[1].
מה נמצא בסמכות המפקח
לפי חוק המקרקעין, סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי הוראות החוק שהסעיף מונה, יכריע בו המפקח[1]. בפועל, אלה הסכסוכים הנפוצים ביותר בבניין:
הוצאות הרכוש המשותף. כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות ההחזקה התקינה והניהול של הרכוש המשותף, ככלל לפי יחס שטח דירתו, אלא אם נקבע בתקנון אחרת. בעל דירה שאינו משלם ועד בית, או מסרב להשתתף בתיקון הגג או המעלית, הוא המקרה הקלאסי. משרד המשפטים אף מפעיל אתר ייעודי לניסוח והגשה של תביעות בנושא ועד בית[1][4].
שינויים ותיקונים בדירה. לפי התקנון המצוי, שחל כשלא נרשם תקנון אחר או כשאין בו הוראה בעניין, בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים שפוגעים ברכוש המשותף או בחזותו בלי הסכמת האסיפה הכללית, או שינויים שפוגעים בדירה אחרת בלי הסכמת בעליה. אותו תקנון קובע שבעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון, ומהנציגות שתבצע תיקונים ברכוש המשותף[1]. כך, הדרישה מהשכן לתקן את הנזילה מהמקלחת שלו היא סכסוך לפי התקנון.
נושאים שהחוק הסדיר במפורש. בין השאר, התקנת דוד שמש על הגג, ניתוק ממערכת חימום מרכזית, התאמות נגישות לאדם עם מוגבלות, ותביעה של בעל דירה שמתנגד להחלטה על הרחבת דירות ברכוש המשותף וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, שאותה יש להגיש בתוך 30 ימים מקבלת ההחלטה, או מהמצאתה אם לא נכח, אלא אם המפקח האריך את המועד[1]. וחשוב לדעת: הסמכות של המפקח אינה מוגבלת לבניינים שנרשמו בפנקס הבתים המשותפים. החוק מחיל את הוראות יישוב הסכסוכים, וגם את התקנון המצוי, על בניין לא רשום שיש בו שתי דירות לפחות[1].
מתי פונים לבית משפט
יש סוג אחד של סכסוך שבו החוק משאיר את הבחירה לתובע. סכסוך בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה, לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, אפשר להביא לפי בחירת התובע לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח[1]. זה המקרה של שכן שסגר חלק מחדר המדרגות, השתלט על הגג או הציב מחסן בחצר המשותפת.
תביעות פיצויים על נזק הן מקרה אחר. רעש מתמשך, ריחות או נזילה שגרמה נזק לתקרה נשענים בדרך כלל על דיני הנזיקין. פקודת הנזיקין מגדירה מטרד ליחיד כהתנהגות או שימוש במקרקעין שיש בהם הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אחר או להנאה סבירה מהם, וקובעת שפיצויים ייפסקו רק אם נגרם נזק[2]. תביעות כאלה מוגשות בדרך כלל לבית המשפט המוסמך, לפי סכום התביעה, אף שרכיב כספי שנשען על התקנון עצמו עשוי להתברר גם לפני המפקח. כשהסכסוך משלב דרישה לתקן לפי התקנון ותביעת פיצויים, כמו במקרה של רטיבות בתקרה מהשכן, כדאי לבדוק לפני ההגשה איפה נכון להגיש כל רכיב, כדי לא לפצל את הסכסוך לשני הליכים בלי צורך.
⚠️ עצור - לא לעשות דין לעצמכם
שבירת מנעול ששכן התקין על דלת הגג, פינוי חפצים שהשאיר בחדר המדרגות או עצירת תשלומי ועד הבית כ"עונש" נראים לפעמים כמו קיצור דרך. החוק מתיר למחזיק כדין להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבול או שלילת שליטתו, או כדי להוציא את מי שתפס את המקרקעין, בתוך 30 ימים מהתפיסה. גם כשהחוק מתיר כוח, הוא מוגבל לכוח סביר ולפרק זמן קצר, ובסכסוך על רכוש משותף עדיף לפנות לערכאה. פעולה עצמאית עלולה להפוך את הצד הנפגע לנתבע. וחובת ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף קבועה בחוק, ואינה מותנית בכך שהשכנים או הנציגות פועלים לשביעות רצונכם.
גישור בסכסוכי שכנים
שכנים נשארים שכנים גם אחרי שהחלטה ניתנה. לכן גישור מתאים לסכסוכים בבניין במיוחד: הוא מאפשר לפתור את הבעיה המיידית ולקבוע כללים להמשך, כמו לוח זמנים לתיקון, חלוקת עלויות או סדרי שימוש בגג ובחניה, בלי שאחד הצדדים ייצא "מפסיד".
חוק בתי המשפט מגדיר גישור כהליך שבו מגשר נועד עם הצדדים כדי להביא אותם להסכמה, בלי סמכות להכריע. בית המשפט רשאי, בהסכמת הצדדים, להעביר תובענה לגישור, ודברים שנמסרו בגישור לא ישמשו ראיה בהליך אזרחי. ובית המשפט המוסמך רשאי לתת להסדר שהושג בגישור שנערך לפי החוק תוקף של פסק דין, אף אם לא הוגשה תובענה באותו סכסוך[3]. כלומר, אפשר להגיע לגישור לפני כל הליך, ולבקש לתת להסכם שהושג תוקף של פסק דין, וכך לאכוף אותו.
כשהגישור לא מצליח, או כשהצד השני אינו מוכן להשתתף בו, הדרך היא הליך משפטי. כאן כדאי להיעזר בעורך דין לסכסוכי שכנים, שיבחן את הפורום הנכון ואת הראיות הדרושות.
תקנון והחלטות אסיפה
חלק גדול מהסכסוכים בבניין נגמרים, או מתחילים, באסיפה הכללית. בית משותף מתנהל לפי תקנון. בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון משלהם ולשנותו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, וכשלא נרשם תקנון, או שאין בו הוראה בעניין, חל התקנון המצוי שבחוק[1]. רישום תקנון נעשה במסגרת רישום בית משותף, וכדאי לבדוק מה נרשם לפני כל סכסוך.
לפי התקנון המצוי, האסיפה הכללית מתכנסת אחת לשנה, בעלי שליש מהדירות רשאים לדרוש כינוס אסיפה שלא מן המניין, וההחלטות מתקבלות ברוב דעות, כשלכל דירה קול אחד. עם זאת, החלטה שמטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא נקבעו בחוק או בתקנון אינה תקפה לגביו בלי הסכמתו[1]. החלטה שהתקבלה לפי התקנון ונרשמה בספר ההחלטות מחייבת כל בעל דירה, גם מי שקנה את דירתו אחרי קבלתה[1]. לכן, תיעוד מסודר של החלטות האסיפה הוא לא רק עניין טכני, אלא ראיה חשובה בסכסוך עתידי.
איך מתחילים
רוב סכסוכי השכנים מתחילים בשיחה, וטוב שכך. כשהשיחה לא מספיקה, כדאי לעבור לפנייה בכתב, שמתעדת את הדרישה ונותנת לשכן הזדמנות לתקן. בעניינים של החזקת הרכוש המשותף וניהולו, כדאי להעלות את הנושא בנציגות או באסיפה הכללית. בעניינים אלה הנציגות מוסמכת לייצג את כל בעלי הדירות ואף להיות צד להליך משפטי בשמם[1].
✅ צ'קליסט: לפני שפונים
- בדקו אם הבית רשום כבית משותף ואם נרשם לו תקנון, ומה כתוב בו בעניין שבמחלוקת
- אספו את ההחלטות הרלוונטיות מספר ההחלטות של האסיפה הכללית
- תעדו: תמונות, תאריכים, התכתבויות, ובנזילות גם חוות דעת של איש מקצוע על מקור הבעיה
- שלחו דרישה בכתב, עם מועד סביר לתיקון או לתשלום
- הפרידו בין הדרישה לתקן או לשלם לפי התקנון לבין תביעת פיצויים, והחליטו על הפורום לכל אחת
- שקלו גישור לפני הגשת תביעה, ובמיוחד כשתמשיכו לגור באותו בניין
אם לא נמצא פתרון, תביעה למפקח מוגשת בלשכות המפקחים או באתר של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין[4]. תביעה לפי דיני הנזיקין מוגשת לבית המשפט המוסמך.
שאלות ותשובות
שכן לא משלם ועד בית. למי פונים?
למפקח על רישום המקרקעין. חוק המקרקעין מחייב כל בעל דירה להשתתף בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף, וסכסוך בעניין הזה נמצא בסמכות המפקח. אפשר להגיש את התביעה גם באתר ייעודי של משרד המשפטים לתביעות בנושא ועד בית.
שכן סגר חלק מהרכוש המשותף. מפקח או בית משפט?
זו הסגת גבול ברכוש המשותף, והחוק מאפשר לתובע לבחור: לפנות למפקח על רישום המקרקעין או לבית משפט מוסמך. הנציגות רשאית להגיש את התביעה בשם בעלי הדירות.
יש לי רטיבות מהדירה של השכן. לאן פונים?
הדרישה מהשכן לתקן את מקור הנזילה בדירתו נשענת על התקנון, ולכן נמצאת בסמכות המפקח. תביעת פיצויים על הנזק שנגרם לדירה נשענת בדרך כלל על דיני הנזיקין, ולכן מוגשת בדרך כלל לבית המשפט, אף שרכיב כספי שנשען על התקנון עשוי להתברר גם לפני המפקח. כדאי לבדוק מראש איך נכון לנהל את שני הרכיבים.
אפשר לערער על החלטת המפקח?
כן. צד שרואה את עצמו נפגע מהחלטת המפקח רשאי לערער עליה לבית המשפט המחוזי שבאזורו נמצא הבית, בתוך התקופה שנקבעה בתקנות. הגשת הערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה, אלא אם המפקח או בית המשפט הורו אחרת.
מקורות שצוטטו במאמר (4)
- [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיפים 18, 52, 58, 59א-59ג, 61-62, 64, 69, 71, 71ג, 72-77 ו-77א-77ג, והתקנון המצוי שבתוספת - ויקיטקסט · Source Score: 24
- [2] פקודת הנזיקין [נוסח חדש], סעיף 44 - ויקיטקסט · Source Score: 21
- [3] חוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, סעיף 79ג - ויקיטקסט · Source Score: 20
- [4] הגשת תביעות וניהול הליכים בפני המפקח על רישום המקרקעין (בתים משותפים) - הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין · Source Score: 19
מילון מושגים
ערכאה שמכריעה בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף לפי התקנון ולפי סעיפים מסוימים בחוק המקרקעין, בסמכויות של שופט בית משפט שלום.
כל חלקי הבית המשותף חוץ מהדירות, ובהם הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים.
תקנון שקבוע בתוספת לחוק המקרקעין, וחל על בית משותף שלא נרשם לו תקנון אחר, או בעניין שהתקנון שנרשם אינו מסדיר.
הגוף שמנהל את ענייני הבית, ומשמש מורשה של כל בעלי הדירות בעניינים של החזקה וניהול, כולל בהליכים משפטיים.
כניסה או השתלטות שלא כדין על מקרקעין של אחר. בבית משותף, למשל, סגירה של חלק מהרכוש המשותף לשימוש פרטי.
עוולה לפי פקודת הנזיקין: הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אחר או להנאה סבירה מהם. פיצויים נפסקים רק אם נגרם נזק.
המאמר עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.
סכסוך עם השכנים שלא נפתר בשיחה?
עו"ד לימור ארבל מלווה בעלי דירות בסכסוכי שכנים, מול המפקח על רישום המקרקעין ובבית המשפט, ומנהלת גם הליכי גישור בין שכנים (ייצוג וגישור אינם ניתנים באותו סכסוך). לפרטים ולתיאום: 077-803-8648
