דוגמה: שני שותפים מנהלים יחד עסק כבר עשר שנים, ולפני כמה שנים קנו יחד גם את הנכס שבו הוא פועל. עכשיו אחד מהם רוצה לצאת. נדמה שמדובר בפירוק שותפות אחד, אבל בפועל יש כאן שתי שותפויות, שכל אחת מהן מתפרקת לפי כללים אחרים: השותפות בעסק, לפי פקודת השותפויות או לפי חוק החברות, והבעלות המשותפת בנכס, לפי חוק המקרקעין. גם הערכת השווי כפולה: שווי העסק ושווי הנכס נקבעים בשיטות שונות, ובידי אנשי מקצוע שונים. המאמר מסביר איך מתפרקת כל אחת מהשותפויות, איך מעריכים את חלקו של כל שותף, מה הסכם השותפות יכול לקבוע מראש, ולמה גישור מאפשר לטפל בשתיהן יחד.
עיקרי הדברים
- עסק משותף ונכס משותף הם שני דברים שונים - בעלות משותפת בנכס אינה יוצרת כשלעצמה שותפות
- שותפות לתקופה לא קצובה - כל שותף רשאי לסיים אותה בהודעה, בכפוף להסכם השותפות
- בנכס משותף - כל שותף רשאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף, וכשהנכס אינו ניתן לחלוקה, או שחלוקה תגרום הפסד ניכר, הפירוק נעשה במכירה
- שתי הערכות שווי - לעסק ולנכס, ושומת מקרקעין כשירות לציבור בשכר נעשית בידי שמאי מקרקעין רשום
שותפות בעסק ושותפות בנכס: שני מסלולים שונים
הנקודה הראשונה שצריך להבין היא שבעלות משותפת בנכס ושותפות עסקית אינן אותו דבר. פקודת השותפויות קובעת במפורש ששיתוף מכל צורה או הגדר בנכס או בכל זכות בו, אין בכך בלבד כדי ליצור קשרי שותפות בין בעלי הנכס או הזכות, ואפילו הם נוטלים חלק ברווחים המגיעים מן השימוש בהם[1]. שני אנשים שקנו יחד חנות ומשכירים אותה הם בעלים משותפים, לא בהכרח שותפים בעסק.
בדוגמה שלנו, צריך לברר קודם כול איך כל אחד מהנכסים רשום ומוחזק. העסק יכול להתנהל כשותפות, רשומה או לא רשומה, ואז חלה עליו פקודת השותפויות. הוא יכול להתנהל גם כחברה בע"מ שבה שני השותפים הם בעלי מניות, ואז חלים עליו חוק החברות, תקנון החברה והסכם בעלי המניות. הנכס יכול להיות רשום על שם השותפים עצמם, על שם החברה, או כנכס של השותפות. כל אחת מהאפשרויות משנה את הדרך לפרק. וחשוב לדעת: לפי פקודת השותפויות, נכס שנקנה בכספי השותפות רואים אותו כאילו נקנה על חשבון השותפות, אם אין כוונה אחרת משתמעת[1], ולכן גם נכס שנרשם על שם השותפים עשוי להיחשב נכס של השותפות.
הבירור הזה אינו טכני. הוא קובע מי מוסמך להחליט, מה כל שותף יכול לדרוש בעצמו, ובאיזה הליך. לכן כדאי להתחיל בבדיקה של מסמכי היסוד: הסכם השותפות או הסכם בעלי המניות, תקנון החברה, נסח רישום המקרקעין וחוזי השכירות בין העסק לבין הנכס.
פירוק שותפות עסקית לפי הדין
כשהעסק מתנהל כשותפות, פקודת השותפויות קובעת כללים פשוטים יחסית. כשלא הוסכם על תקופה קצובה לקיום השותפות, כל שותף יכול לסיים אותה בכל עת במתן הודעה לכל שאר השותפים, וכשהשותפות הוקמה בתעודה, מספיקה הודעה בכתב חתומה בידי המודיע. הפירוק חל בתאריך שנקב השותף בהודעתו, ואם לא נקב תאריך, בתאריך שבו נמסרה ההודעה. פירוק כזה כפוף להסכם שבין השותפים[1].
כשההסכם אינו מאפשר לצאת, או כשנוצר משבר, שותף יכול לבקש מבית המשפט לצוות על פירוק, בין השאר כששותף אחר מפר במזיד או דרך קבע את הסכם השותפות, כשאי אפשר עוד לנהל את העסק אלא בהפסד, או כשנוצרו נסיבות שהופכות את הפירוק למעשה של צדק ויושר. בית המשפט רשאי, אם אין הסכם אחר, לפרק את עסקי השותפות, להורות על סילוק חובותיה ועל חלוקת העודף, ואם ראה זאת צודק, אף למנות כונס לנכסי השותפות או מנהל לעסקיה[1]. בפירוק, נכסי השותפות משמשים קודם לסילוק חובותיה, ורק העודף מתחלק בין השותפים, אחרי שמנכים מכל אחד את מה שהוא חייב לשותפות.
כשהעסק הוא חברה, אין "פירוק בהודעה". היציאה נעשית בדרך כלל במכירת מניות, לפי מה שנקבע בתקנון ובהסכם בעלי המניות. בעל מניה רשאי גם לבקש מבית המשפט לפרק את החברה כשמן הצדק והיושר לעשות זאת[3], צעד קיצוני שמשמש לעיתים במבוי סתום בין שני בעלי מניות. כשבעל מניות טוען שענייני החברה מתנהלים בדרך שמקפחת אותו, בית המשפט רשאי לתת הוראות להסרת הקיפוח, ובהן הוראה שבעלי מניות אחרים, או החברה בכפוף לכללי החלוקה שבחוק, ירכשו את מניותיו[3]. זה הליך משפטי מורכב, ולכן בחברות, יותר מבשותפויות, הסכם בעלי מניות טוב חוסך סכסוך.
פירוק השיתוף בנכס
הנכס המשותף מתפרק לפי כללים אחרים לגמרי. כשהוא רשום על שם השותפים עצמם ואינו נכס של השותפות, הם בעלים משותפים לפי חוק המקרקעין, ולפיו כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. הסכם שמגביל את הזכות הזו לתקופה של יותר משלוש שנים אינו מונע מבית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק אם הדבר צודק. נכס שאינו ניתן לחלוקה בעין, או שחלוקתו תגרום הפסד ניכר, מתפרק בדרך של מכירה וחלוקת התמורה[2].
החוק גם מאפשר לכל שותף להעביר את חלקו בנכס בלי הסכמת השותפים האחרים, ותניה שמגבילה זאת אינה תקפה ליותר מחמש שנים[2]. המשמעות: שותף שרוצה לצאת יכול, בדרך כלל, למכור את חלקו בנכס לאדם אחר, שיהפוך לשותף בבעלות על הנכס שבו פועל העסק. האפשרות הזו מביאה לא פעם את הצדדים לשולחן המשא ומתן.
כשהנכס רשום על שם החברה, הבעלים הם החברה, לא השותפים: הנכס נשאר בבעלותה, ומי שרוכש את המניות רוכש בעקיפין גם את חלקו בו, מה שמעורר גם שאלות מס. וכשהנכס הוא נכס של השותפות, פקודת השותפויות מחייבת להשתמש בו לצורכי השותפות ולפי הסכם השותפות[1]. על הכללים הכלליים של פירוק שיתוף במקרקעין, כולל דרכי המכירה, כדאי לדעת לפני שמחליטים על אסטרטגיה.
כמה שווה החלק של כל שותף
כאן נמצאת לרוב המחלוקת האמיתית. שווי עסק נקבע בשיטות כלכליות, כמו היוון תזרימי מזומנים או השוואה לעסקים דומים, ובדרך כלל בידי מעריך שווי או רואה חשבון. שווי נכס נקבע בשמאות מקרקעין, ולפי חוק שמאי מקרקעין, לא יעסוק אדם בשומת מקרקעין דרך שירות לכל בשכר, אלא אם כן הוא שמאי מקרקעין הרשום בפנקס[4].
💡 טיפ מקצועי: שתי הערכות שווי שמשפיעות זו על זו
שווי העסק ושווי הנכס קשורים. העסק משלם, או אמור לשלם, דמי שכירות על הנכס, ודמי השכירות משפיעים גם על רווחיות העסק וגם על שווי הנכס. נכס שמושכר לעסק בחוזה ארוך שווה סכום אחר מנכס פנוי, ועסק שמשלם שכירות נמוכה מדמי השוק, בלי חוזה שמבטיח אותה לאורך זמן, עלול להיראות רווחי יותר משהוא באמת. לכן כדאי שהשאלות לשמאי ולמעריך השווי ינוסחו יחד, על אותן הנחות: האם הנכס נשום כפנוי או כמושכר, לפי אילו דמי שכירות, ולאיזה מועד.
שומת מקרקעין שמוגשת לבית משפט צריכה להיערך בידי שמאי מקרקעין[4]. אבל גם מחוץ לבית המשפט, שמאות מקרקעין מקצועית היא בסיס טוב להסכם. כששני השותפים מסכימים על מעריך שווי אחד ועל שמאי אחד, ועל השאלות שהם נדרשים לענות עליהן, המחלוקת מצטמצמת מ"כמה זה שווה" ל"מה עושים עם המספר".
מי נשאר ומי יוצא
כשיש שני נכסים, עסק ונכס, יש גם יותר דרכים לסגור. השותף שנשאר יכול לקנות את חלקו של היוצא בשניהם. אפשר למכור את העסק לצד שלישי ולהשאיר את הנכס בבעלות משותפת, מושכר לבעלים החדשים. אפשר להשאיר את העסק בידי שותף אחד, ולמכור את הנכס או להמשיך להחזיק בו יחד כנכס מניב. ולפעמים, דווקא החלוקה בין השניים, שותף אחד מקבל את העסק והשני את הנכס בתוספת תשלום איזון, היא הפתרון שהכי מתאים לשניהם.
פקודת השותפויות מתייחסת גם למצב שבו השותפים הממשיכים ממשיכים בעסק בלי לסגור חשבון עם השותף היוצא: באין הסכם אחר, היוצא רשאי לבחור בין חלק ברווחים שניתן לייחס, לפי שיקול דעת בית המשפט, לשימוש בחלקו בנכסי השותפות, לבין ריבית על סכום חלקו. כשהסכם השותפות נותן לשותפים הממשיכים זכות לקנות את חלקו של היוצא, והם משתמשים בה כשורה, הוא אינו זכאי לחלק נוסף ברווחים[1].
📌 חשוב לדעת: מה קובע הסכם השותפות
חלק מהכללים בפקודת השותפויות חלים "בכפוף להסכם", ואילו לגבי הנכס המשותף, החוק מגביל את כוחו של ההסכם. הסכם שותפות או הסכם בעלי מניות טוב יכול לקבוע מראש איך יוצאים: באיזו הודעה, באיזה מועד, לפי איזו שיטת הערכה ובידי מי, מי רשאי לקנות את חלקו של היוצא ובאילו תנאי תשלום, מה דין הנכס שבו פועל העסק, ואיך מכריעים במחלוקת. בהסכמים מסוימים מופיע גם מנגנון שבו שותף אחד נוקב במחיר והשני בוחר אם לקנות או למכור לפיו. מנגנון כזה יכול לחסוך סכסוך, אבל כדאי לבחון היטב את השפעתו כשלשותפים יש יכולת מימון שונה.
למה גישור עסקי מתאים כאן
פירוק שותפות בבית משפט מתנהל לרוב כמה הליכים במקביל: פירוק השותפות, פירוק השיתוף בנכס, ולפעמים גם תביעות כספיות. ההליכים עשויים להתנהל אף בערכאות שונות, וכל אחד מהם עוסק בחלק אחד. גישור מאפשר לשים את שני הנכסים על השולחן יחד, ולבנות עסקה אחת שמתאימה לשני השותפים: מי מקבל מה, באיזה מחיר, באילו תשלומים, ומה קורה עם העובדים, הלקוחות והשכירות בתקופת המעבר.
גישור שומר גם על מה שלא רואים בדוחות. עסק פעיל נפגע מסכסוך פומבי ממושך, ולקוחות, ספקים ועובדים מרגישים אותו. בגישור, הדיון מתנהל הרחק מעין הציבור, ונהוג שהמגשר מתחייב לסודיות. דברים שנמסרו במסגרת הליך גישור לא ישמשו ראיה בהליך משפטי אזרחי, ובית המשפט המוסמך רשאי לתת להסדר הגישור תוקף של פסק דין, אף אם לא הוגשה תובענה[5].
גישור אינו מתאים לכל מצב. כשאחד הצדדים זקוק להכרעה מחייבת, למשל משום שהשני מסרב לנהל משא ומתן כלל, בוררות עסקית או הליך משפטי עשויים להתאים יותר. ובכל מקרה, כדאי שכל שותף ייעזר בייעוץ משפטי, פיננסי ומיסויי מטעמו לפני שהוא חותם על הסכם פירוק.
שאלות ותשובות
האם שותף יכול לפרק שותפות עסקית בהודעה?
כשהשותפות לא הוקמה לתקופה קצובה, כל שותף רשאי לסיים אותה בכל עת בהודעה לשאר השותפים, ובשותפות שהוקמה בתעודה מספיקה הודעה בכתב חתומה. זה בכפוף להסכם השותפות. כשהעסק הוא חברה, היציאה נעשית בדרך כלל במכירת מניות לפי התקנון והסכם בעלי המניות.
מה קורה לנכס שבו העסק פועל?
זה תלוי בשם מי הוא רשום ובכספי מי נקנה. נכס שנקנה בכספי השותפות נחשב, באין כוונה אחרת, לנכס של השותפות, גם אם נרשם על שם השותפים, ומשמש לצורכי השותפות ולפי הסכם השותפות. נכס של השותפים עצמם הוא נכס משותף לפי חוק המקרקעין, וכל שותף רשאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף. נכס שרשום על שם החברה נשאר בבעלותה, ומי שרוכש מניות רוכש בעקיפין גם את חלקו בו.
מי מעריך את שווי העסק ואת שווי הנכס?
שווי עסק נקבע בדרך כלל בידי מעריך שווי או רואה חשבון. שווי נכס נקבע בשומת מקרקעין, ולפי החוק, שומת מקרקעין כשירות לציבור בשכר נעשית רק בידי שמאי מקרקעין רשום. כדאי שהשאלות לשניהם ינוסחו על אותן הנחות, למשל לגבי דמי השכירות.
למה לבחור בגישור ולא בבית משפט?
גישור מאפשר לטפל בעסק ובנכס יחד, בעסקה אחת, בפרטיות ובפגיעה מועטה יותר בעסק הפעיל. דברים שנמסרו בגישור לא ישמשו ראיה בהליך אזרחי, ובית המשפט רשאי לתת להסכם תוקף של פסק דין. כשצד אחד מסרב לנהל משא ומתן, בוררות או הליך משפטי עשויים להתאים יותר.
מקורות שצוטטו במאמר (5)
- [1] פקודת השותפויות [נוסח חדש], התשל"ה-1975, סעיפים 2, 31-33, 36, 41, 45, 47, 50 ו-54 - ויקיטקסט · Source Score: 24
- [2] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיפים 34, 37 ו-40 - ויקיטקסט · Source Score: 22
- [3] חוק החברות, התשנ"ט-1999, סעיפים 191 ו-342ו-342ז - ויקיטקסט · Source Score: 19
- [4] חוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001, סעיפים 1, 12 ו-13 - ויקיטקסט · Source Score: 20
- [5] חוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, סעיף 79ג - ויקיטקסט · Source Score: 18
מילון מושגים
התקשרות של כמה אנשים לניהול עסק משותף, שחלה עליה פקודת השותפויות. בעלות משותפת בנכס בלבד אינה יוצרת שותפות.
סיום השותפות העסקית, בהודעה, בהסכם או בצו בית משפט, וסילוק חובותיה וחלוקת העודף בין השותפים.
סיום הבעלות המשותפת בנכס. כל שותף רשאי לדרוש אותו בכל עת, ונכס שאינו ניתן לחלוקה, או שחלוקתו תגרום הפסד ניכר, מתפרק בדרך של מכירה.
ניהול ענייני חברה בדרך שפוגעת בבעלי מניות. בית המשפט רשאי לתת הוראות להסרתו, ובהן רכישת מניות של בעל המניות המקופח.
מי שרשום בפנקס שמאי המקרקעין. רק הוא רשאי לעסוק בשומת מקרקעין דרך שירות לכל בשכר.
גישור בסכסוך בין שותפים או בין עסקים, שבו מגשר מסייע לצדדים להגיע להסכמה, בלי סמכות להכריע.
המאמר עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.
שותפים שרוצים להיפרד בלי להרוס את העסק?
לימור ארבל, עורכת דין, שמאית מקרקעין ומגשרת, מנהלת גישור בין שותפים בסכסוכים שבמרכזם נכס. בגישור המגשרת אינה מייצגת אף צד ואינה עורכת את השומה בתיק. מומלץ שהפנייה תיעשה בידיעת שני השותפים. לתיאום: 077-803-8648
