הורים שמעבירים דירה לילד, סבתא שרושמת נכס על שם הנכד, אח שמוותר לאחותו – כל אלה נעשים כמעט תמיד תחת אותה הנחה: "זה בתוך המשפחה, אז אין מס". ההנחה הזו נכונה בחלקה בלבד, והחלק שאינו נכון עולה עשרות ואף מאות אלפי שקלים. החוק אכן נותן שתי הטבות משמעותיות – פטור ממס שבח ושליש בלבד ממס הרכישה – אך שתיהן מוגדרות בשני מקורות חוק נפרדים, עם שתי הגדרות שונות למילה "קרוב". ההגדרות האלה אינן חופפות, ובדיוק בפער שביניהן נופלות משפחות שהיו בטוחות שהן מכוסות. במדריך הזה נפרק את שתי ההטבות לפי הנוסח המדויק, נראה מי נכלל ומי לא, ונחשוף את העלות שנדחית ולא נעלמת.
עיקרי הדברים
- שתי הטבות משני מקורות – פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ושליש ממס הרכישה לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה.
- שתי הגדרות שונות ל"קרוב" – סב שמעביר לנכד פטור ממס שבח אך משלם מס רכישה מלא; אח שמעביר לאח נהנה משליש מס רכישה אך לא בהכרח מפטור ממס שבח.
- העברה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה פטורה לגמרי ממס רכישה – לא שליש, אלא אפס.
- המס נדחה ולא נמחק – המקבל יורש את יום הרכישה ואת שווי הרכישה של הנותן, ולכן השבח הצבור עובר אליו.
- תקופת צינון בתוקף – ארבע שנים, או שלוש אם המקבל גר בדירה, לפני שאפשר למכור אותה בפטור.
"ללא תמורה" אינו "ללא מס"
המונח המשפטי "העברה ללא תמורה" מתאר עסקה שבה זכות במקרקעין עוברת מאדם לאדם בלי שמשולמת עבורה תמורה. מבחינת דיני המס זו עדיין "מכירה" לכל דבר, והיא מחויבת בדיווח ובשומה בדיוק כמו עסקה רגילה. ההבדל אינו בכך שאין אירוע מס, אלא בכך שהחוק מעניק לאירוע הזה הקלות.
ההקלות מגיעות משני מקורות נפרדים לחלוטין, וזו נקודת המפתח שממנה נגזר כמעט כל בלבול בתחום. הפטור ממס שבח מעוגן בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, וההקלה במס רכישה מעוגנת בתקנה 20 לתקנות מס רכישה. אלה שני דברי חקיקה שונים, שנחקקו בזמנים שונים, וכל אחד מהם מגדיר "קרוב" בנפרד ובאופן שונה.
התוצאה היא שמשפחה יכולה להיות זכאית להטבה אחת ולא לשנייה, ולגלות זאת רק כשמגיעה שומת מס הרכישה. נפרק כעת כל אחת מההטבות לפי הנוסח שלה.
מס שבח: הפטור לפי סעיף 62 ומי נחשב "קרוב"
סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע במפורש: "מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס".[2] עד כאן פשוט. הסיבוך מתחיל בהמשך המשפט, שמגדיר את "קרוב" בצמצום.
הסעיף מפנה לפסקאות (1) ו-(2) בלבד להגדרת "קרוב" שבסעיף 1 לחוק, ומוסיף עליהן חריג אחד. פסקה (1) היא בן זוג. פסקה (2) היא "הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן־זוג ובני־זוגם של כל אחד מאלה". החריג שנוסף הוא "אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה".[2]
שימו לב למה שנכלל ולמה שנשאר בחוץ. נכללים: בן זוג, הורה, סב וסבתא, ילדים ונכדים, ילדי בן הזוג, ובני הזוג של כל אלה – כלומר גם חתן וכלה. אחים ואחיות אינם נכללים בהגדרה הכללית, והם זכאים לפטור רק במקרה אחד: כשמדובר בזכות שהם עצמם קיבלו מהורה או מסב, במתנה או בירושה.
המשמעות המעשית חדה. אח שרכש דירה בכספו ומבקש להעביר אותה לאחיו אינו נהנה מהפטור לפי סעיף 62, ויחויב במס שבח מלא על השבח הצבור. אותו אח, אילו העביר דירה שירש מאביו, היה פטור.
מס רכישה: שליש מהמס – והגדרה אחרת לגמרי
בצד השני של העסקה עומד מקבל המתנה, והוא זה שמשלם מס רכישה. מס זה מוטל על הרוכש ומחושב כשיעור משווי הזכות הנרכשת, לפי מדרגות מדורגות שנקבעות בהתאם לסוג הנכס ולמצבו הקנייני של הרוכש.[4] תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה) קובעת בקצרה: "במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".[3]
אלא שהתקנות מגדירות "קרוב" בנוסח משלהן, ששונה מהותית מזה שבחוק: "בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן־זוגו של צאצא, אח ואחות".[3]
ההשוואה בין שתי ההגדרות חושפת שני פערים משמעותיים. ראשית, אחים ואחיות מופיעים כאן ללא כל הגבלה – בניגוד לסעיף 62 שמתנה זאת בכך שהזכות התקבלה מהורה. שנית, ומפתיע יותר, "הורי הורה" – סבים וסבתות – כלל אינם מופיעים בהגדרת "קרוב" שבתקנות מס הרכישה, למרות שהם כן מופיעים בהגדרה לצורך מס שבח.
הפער שנופלים בו: סב לנכד מול אח לאח
הצמדת שתי ההגדרות זו לזו מייצרת שתי תוצאות שנוגדות את האינטואיציה, ושתיהן עולות כסף אמיתי.
המקרה הראשון הוא סבתא שמעבירה דירה לנכד. לצורך מס שבח היא בהחלט "קרוב" – "הורי הורה" מופיע במפורש בפסקה (2), והעברה זו פטורה. אך לצורך מס רכישה הנכד אינו נכנס להגדרה שבתקנות, ולכן הוא אינו זכאי להנחה של שני שלישים. הוא ישלם מס רכישה מלא, כאילו רכש את הדירה בשוק החופשי.
המקרה השני הוא אח שמעביר לאחיו דירה שרכש בעצמו. לצורך מס רכישה האח הוא "קרוב" מלא ויקבל את הנחת השליש. לצורך מס שבח, לעומת זאת, הוא אינו עומד בתנאי של סעיף 62, משום שהדירה לא התקבלה מהורה או מסב – ולכן העברה זו חייבת במס שבח.
⚠️ עצור – אל תסתמכו על "זה בתוך המשפחה"
שתי ההטבות אינן חבילה אחת. לפני כל העברה יש לבדוק בנפרד את הזכאות לפטור ממס שבח לפי סעיף 62, ואת הזכאות להנחה במס רכישה לפי תקנה 20. במקרים מסוימים מסלול חלופי – העברה דרך הורה, תזמון שונה או הסדר ירושה – יניב תוצאת מס שונה לחלוטין. הבדיקה הזו נעשית לפני החתימה, לא אחריה.
הפטור המלא שרבים מפספסים: העברה בין בני זוג
יש מקרה אחד שבו ההטבה גדולה משליש. תקנה 21 קובעת: "על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן־זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה".[3]
כלומר, כשבני זוג מתגוררים יחד בדירה והאחד מעביר לשני חלק בה ללא תמורה – אין מס רכישה כלל, ולא שליש ממנו. התנאי המהותי הוא המגורים המשותפים באותה דירה, ולכן העברה בין בני זוג של נכס שאינו דירת המגורים שלהם אינה נכנסת לתקנה זו.
מדרגות מס רכישה 2026 וההקפאה שמייקרת בשקט
כדי לחשב את השליש צריך לדעת מהו "מס הרכישה הרגיל". מדרגות מס הרכישה נהגו להתעדכן מדי שנה ב-16 בינואר לפי המדד, אך במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2025 הוקפא העדכון. לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 של רשות המסים, מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים יחידה שנקבעו ב-16 בינואר 2025 יעמדו בתוקפן עד 15 בינואר 2028.[1]
| מדרגת שווי (דירה יחידה) | שיעור מס רכישה |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש"ח | 0% |
| 1,978,745 – 2,347,040 ש"ח | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ש"ח | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ש"ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש"ח | 10% |
למקבל שכבר מחזיק דירה התמונה שונה לחלוטין. לפי הוראת שעה שבסעיף 9(ג1ו) לחוק, שתוקפה הוארך עד 31 בדצמבר 2026, רוכש דירה שאינה דירתו היחידה מחויב בשתי מדרגות בלבד: 8% על השווי עד 6,055,070 שקל, ו-10% מעליו.[1]
ההבדל בין שני המצבים דרמטי, וכדאי לראות אותו במספרים. בהעברת דירה בשווי 3,000,000 שקל לילד שאין בבעלותו דירה אחרת, מס הרכישה הרגיל היה עומד על כ-45,538 שקל, והשליש שישולם בפועל הוא כ-15,179 שקל. אותה דירה בדיוק, המועברת לילד שכבר מחזיק דירה, נושאת מס רכישה רגיל של 240,000 שקל – ושליש ממנו הוא 80,000 שקל. הפרש של יותר מפי חמישה, שנובע כולו ממצבו הקנייני של המקבל ולא משווי הדירה. לחישוב מדויק לנתונים שלכם ניתן להיעזר בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים.
מי שמתכנן העברה לילד שטרם רכש דירה צריך גם לשקול את ההשפעה ההפוכה: הדירה שתתקבל תיחשב לדירה שבבעלותו, ותשלול ממנו בעתיד את מדרגות מס הרכישה המוטבות לדירה ראשונה ברכישה עצמאית.
המס שנדחה ולא נעלם
מס שבח מוטל על הרווח שנצבר בנכס – ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות.[5] לכן שווי הרכישה אינו פרט טכני אלא הנתון שקובע את גובה המס. הפטור לפי סעיף 62 נשמע כמו מחיקה של החוב, אך מבחינה טכנית הוא דחייה. סעיף 29 לחוק קובע ששווי הרכישה של זכות שהתקבלה ללא תמורה, כאשר המכירה הייתה פטורה לפי סעיף 62, יהיה "השווי שהיה נקבע לפי פרק זה אילו נמכרה על ידי מי שממנו נתקבלה".[2] במקביל, סעיף 37 קובע שגם יום הרכישה נגזר מהנותן.[2]
כלומר, המקבל נכנס בנעליו של הנותן: הוא יורש את התאריך שבו הנותן רכש את הדירה ואת המחיר ששילם עבורה. כל השבח שנצבר לאורך השנים אצל הנותן עובר אל המקבל, וימוסה בידיו ביום שבו ימכור את הדירה – אלא אם יהיה זכאי אז לפטור משלו.
לכך יש גם צד חיובי שלעיתים נשכח: יום רכישה ישן עשוי דווקא להיטיב עם המקבל, משום שהוא מזכה בחישוב ליניארי מוטב על התקופה שקדמה לינואר 2014. תכנון נכון בוחן את השבח הצבור, את מועד הרכישה המקורי ואת מצב הדירות של שני הצדדים – ולא רק את חיסכון המס המיידי.
תקופת הצינון: למה אי אפשר למכור מיד בפטור
טעות נפוצה היא ההנחה שתקופת הצינון בוטלה. היא לא. סעיף 49ו לחוק, בנוסחו המתוקן, קובע שלא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל במתנה – אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו, עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעלה; ואם היא כן שימשה דרך קבע למגוריו, עד שיחלפו שלוש שנים מיום שהחל לגור בה בהיותו בעלה.[2]
הסעיף מוסיף שני סייגים מעשיים. מי שקיבל את הדירה לפני גיל 18 – מניין השנים מתחיל מיום שמלאו לו 18. וקבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה בתוך שלוש השנים שקדמו לרכישתה נחשבת כקבלת הדירה במתנה, כך שאי אפשר לעקוף את הכלל על ידי מימון הרכישה במקום העברת הנכס.[2]
מי שמתכנן למכור את הדירה שהתקבלה זמן קצר לאחר ההעברה צריך לשקלל את המגבלה הזו מראש. הכללים החלים על מכירת דירה שהתקבלה במתנה שונים מאלה החלים על דירה שנרכשה בכסף, וההבדל משפיע ישירות על חבות המס בעת המכירה.
חובת דיווח: 30 יום, וקנס על כל שבועיים של איחור
העברה ללא תמורה מחייבת דיווח לרשות המסים גם כשהיא פטורה לחלוטין. סעיף 73 לחוק מטיל חובת הצהרה על שני הצדדים בנפרד: המוכר – כלומר נותן המתנה – חייב למסור הצהרה למנהל בתוך 30 ימים מיום המכירה, והרוכש – מקבל המתנה – חייב אף הוא בהצהרה בתוך 30 ימים מיום הרכישה.[2]
איחור אינו חינם. לפי הוראת הביצוע העדכנית, הקנס על אי הגשת הצהרה עומד על 300 שקל בעד כל שבועיים של פיגור, והקנס על אי הגשת הודעה על 240 שקל.[1]
✅ מה לבדוק לפני העברה ללא תמורה
- האם הצדדים עונים על הגדרת "קרוב" לצורך מס שבח – ובנפרד, לצורך מס רכישה.
- כמה דירות מחזיק המקבל היום, ואיך זה משפיע על מדרגות מס הרכישה שלו.
- מה השבח הצבור אצל הנותן, ומה יום הרכישה המקורי שיעבור למקבל.
- מתי המקבל מתכוון למכור, ואיך תקופת הצינון משפיעה על הפטור העתידי.
- האם ההעברה פוגעת בזכאות עתידית של המקבל להטבות דירה ראשונה.
- האם נדרשת הערכת שווי מקצועית לביסוס שווי המכירה מול רשות המסים.
- האם קיים חוב היטל השבחה או משכנתה רשומה שיש להסדיר לפני הרישום.
מתנה, ירושה או מכירה: השוואה
| פרמטר | העברה ללא תמורה | ירושה | מכירה רגילה |
|---|---|---|---|
| מס שבח | פטור לקרוב לפי סעיף 62 | אינה אירוע מס | חייב, בכפוף לפטורים |
| מס רכישה | שליש לקרוב לפי תקנה 20 | אין | מלא |
| תקופת צינון למכירה בפטור | 3 או 4 שנים | אין | אין |
| שליטה בתזמון | מלאה, בחיי הנותן | אין | מלאה |
ההשוואה מבהירה מדוע ההחלטה אינה מיסויית בלבד. ירושה חוסכת את מס הרכישה לחלוטין ואינה כפופה לתקופת צינון, אך היא מוותרת על שליטה ועל ודאות בחיי הנותן. הכללים החלים על מכירת דירה שהתקבלה בירושה שונים מאלה שבמתנה, ולעיתים דווקא הם המסלול המשתלם.
למה תכנון מקדים משנה את התוצאה
העברה ללא תמורה נראית כמו פעולה טכנית של רישום, ולכן היא נעשית פעמים רבות בלי בדיקה מוקדמת. בפועל זו החלטה שמשלבת ארבעה מישורים: מיסוי, שווי, תכנון משפחתי ורישום – וכל אחד מהם יכול להפוך אותה מכדאית ללא כדאית.
שווי הדירה, למשל, אינו נתון שהצדדים קובעים ביניהם. הוא נבחן על ידי רשות המסים, ושווי שהוצהר בחסר יביא לשומה מתוקנת ולחיוב בהפרשים. כאן חוות דעת שמאית מבססת את השווי המוצהר ומקטינה את החשיפה. מי שרואה בו זמנית את תמונת המס, את שווי הנכס ואת מצב הרישום יכול לבחור את המסלול הזול ביותר מראש – בעוד שמי שמפצל את הבדיקה בין אנשי מקצוע נפרדים מגלה את העלות רק כשמגיעה השומה.
מישור נוסף שכדאי לשקול הוא תזמון ההעברה כשמדובר בהורים מבוגרים. במקרים רבים עריכת ייפוי כוח מתמשך לצד תכנון ההעברה נותנת מענה טוב יותר מהעברה מיידית של הבעלות, ושומרת על גמישות למקרה של שינוי נסיבות.
עו"ד ושמאית לימור ארבל מלווה משפחות בהעברות בין דורות בגישה משולבת – ניתוח מיסויי, הערכת שווי וטיפול ברישום תחת קורת גג אחת, כך שההחלטה מתקבלת על בסיס תמונה מלאה ולא על סמך כלל אצבע.
שאלות ותשובות
האם העברת דירה מסבתא לנכד פטורה ממס?
חלקית בלבד. לצורך מס שבח סבתא היא "קרוב" – "הורי הורה" מופיע במפורש בהגדרה שאליה מפנה סעיף 62 – ולכן ההעברה פטורה ממס שבח. אך הגדרת "קרוב" בתקנות מס הרכישה אינה כוללת סבים וסבתות, ולכן הנכד אינו זכאי להנחת השליש וישלם מס רכישה מלא.
אח מעביר דירה לאחיו – מה חבות המס?
זה תלוי במקור הדירה. במס רכישה האח נחשב "קרוב" ללא הגבלה, ולכן תשולם שליש מהמס. במס שבח, לעומת זאת, סעיף 62 מעניק פטור לאח או אחות רק לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה במתנה או בירושה. דירה שהאח רכש בכספו אינה נכנסת לפטור.
כמה זמן צריך לחכות לפני שאפשר למכור דירה שהתקבלה במתנה?
לפי סעיף 49ו, ארבע שנים מיום שהמקבל נעשה בעל הדירה אם היא לא שימשה למגוריו דרך קבע, או שלוש שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה. מי שקיבל את הדירה לפני גיל 18 – המניין מתחיל בגיל 18.
האם צריך לדווח על העברה ללא תמורה גם כשהיא פטורה ממס?
כן. סעיף 73 מחייב הצהרה נפרדת משני הצדדים בתוך 30 ימים – מנותן המתנה כמוכר, וממקבל המתנה כרוכש. אי הגשת הצהרה במועד גוררת קנס של 300 שקל בעד כל שבועיים של פיגור.
מקורות שצוטטו במאמר (5)
- [1] הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 – עדכון והקפאת הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה – רשות המסים בישראל
- [2] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 – סעיפים 1, 29, 37, 49ו, 62 ו-73 – ויקיטקסט
- [3] תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), התשל"ה-1974 – תקנות 20 ו-21 והגדרת "קרוב" – ויקיטקסט
- [4] מס רכישה – מדרגות, הקלות ומועדי תשלום – כל-זכות
- [5] מס שבח מקרקעין – חישוב, פטורים וחובת דיווח – כל-זכות
מילון מושגים
העברת זכות במקרקעין מאדם לאדם בלי תמורה. נחשבת "מכירה" לעניין חוק מיסוי מקרקעין וחייבת בדיווח.
מונח בעל שתי הגדרות שונות: אחת בסעיף 1 לחוק לעניין מס שבח, ואחת בתקנות מס רכישה. אינן חופפות.
המחיר שממנו נגזר חישוב השבח. בהעברה פטורה לפי סעיף 62 הוא נקבע לפי שוויו אצל הנותן, ולא לפי יום המתנה.
התקופה שבה אין פטור במכירת דירה שהתקבלה במתנה: ארבע שנים, או שלוש אם המקבל התגורר בה דרך קבע.
עצירת העדכון השנתי של סכומי המס לשנים 2025 עד 2027, שמעלה בפועל את נטל המס כשמחירי הדיור עולים.
שיטת חישוב שמפצלת את השבח לפי תקופות, ופוטרת ממס את החלק שנצבר לפני ינואר 2014.
המאמר עודכן לאחרונה: אוגוסט 2026 ומשקף את הדין ואת סכומי המס הנוהגים במועד כתיבתו, לרבות הקפאת המדרגות עד 15 בינואר 2028 והוראת השעה לרכישת דירה נוספת שתוקפה עד 31 בדצמבר 2026. כל מקרה נבחן לגופו ואין באמור תחליף לייעוץ משפטי ומיסויי פרטני.
מתכננים להעביר דירה בתוך המשפחה?
בדיקה אחת לפני החתימה יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים במס רכישה ובמס שבח. עו"ד ושמאית לימור ארבל בונה את מסלול ההעברה המשתלם ביותר עבורכם. צרו קשר לייעוץ אישי.
