מס רכישה בשנת 2026 מוטל לפי מדרגות פרוגרסיביות המעניקות פטור מלא עד לתקרת שווי של 1,978,745 שקלים לרוכשי דירה יחידה. הזכאות לפטור או לשיעור מס מופחת מותנית בעמידה בתנאי סף מחמירים הכוללים הוכחת תושבות או מעמד אישי ספציפי. תכנון מקצועי מאפשר להפחית את שומת המס, ולעתים אף להימנע מתשלום של מס רכישה.
הפטור הבסיסי: דירה יחידה
כיום, לאור הקפאת המדרגות של מס רכישה, הפטור המלא לרוכשי דירה יחידה נעצר על סכום של 1,978,745 שקלים. מעבר לסכום זה חלות המדרגות הבאות: 3.5% על חלק השווי שעד 2,347,040 שקלים ו-5% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקלים.
עבור משפרי דיור "תקופת החסד למכירת הדירה הישנה בשנת 2026 עומדת על 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. אי עמידה במועד זה תגרור חיוב רטרואקטיבי במס רכישה כשל בעלי דירה נוספת בתוספת הצמדה וריבית.
בשלב זה עורך דין המלווה עסקאות נדל"ן יוודא כי לוחות הזמנים בעסקה שלכם מותאמים לדרישות החוק, כדי לשמר את הזכאות לפטור. הזכאות לפטור ממס רכישה בגין דירה יחידה, ניתן רק לתושב ישראל, לפי מבחן "מרכז החיים" (מבחן אשר עשוי להשתנות בהמשך). אם מרכז חייכם הועתק לחו"ל אתם עלולים להיחשב כתושבי חוץ ולשלם 8% מס מהשקל הראשון אלא אם תצהירו על כוונה ממשית לחזור לישראל בתוך שנתיים.
ברכישת דירה יחידה ששוויה עולה על כ-6 מיליון שקלים שיעור המס על חלק השווי שמעבר לרף זה קופץ ל-10%. לקוחות הרוכשים נכסי פרימיום צריכים לקחת בחשבון כי הטבת הדירה היחידה נשחקת ככל ששווי הנכס עולה.
|
💡שווה לדעת💡 לקוחות המצטרפים לקבוצת רכישה צריכים לדעת כי מס הרכישה מחושב לפי "שווי הדירה המוגמרת" ולא לפי עלות הקרקע. שמעות הדבר היא שרשות המסים בוחנת את העסקה כרכישת מוצר סופי (דירה) ולא כרכישת קרקע. לכן, גובה המס נגזר מהשווי הכולל של הנכס בתום הבנייה, הכולל את עלות הקרקע, עלויות הבנייה, שכר הטרחה של אנשי המקצוע ומרכיבים נוספים. אם זוהי דירתכם היחידה, תוכלו ליהנות ממדרגות המס המופחתות, אך הן יחולו על השווי המלא והגבוה של הדירה הגמורה, מה שדורש היערכות תקציבית משמעותית כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט. |
פטור ושיעורי מס מופחתים לנכים ועיוורים (תקנה 11)
אחת ההטבות המשמעותיות ביותר בחוק מיועדת לאנשים עם מוגבלויות. תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין מאפשרת לנכים בדרגת נכות מסוימת לעיוורים וגם לאנשים עם מוגבלות נפשית לשלם מס מופחת.
חשוב לדייק כי אם שווי הדירה היחידה אינו עולה על 2.5 מיליון שקלים, תיהנו מפטור מלא עד התקרה, ומתשלום של 0.5% בלבד על היתרה השולית.
במידה ושווי הדירה חוצה את רף 2.5 מיליון השקלים או אם מדובר בדירה נוספת המשמשת למגוריכם ישולם מס בשיעור של 0.5% מהשקל הראשון ללא הגבלה.
עורך דין המלווה בתהליך של קניית דירה יבחן את אישורי הביטוח הלאומי, כדי לוודא שהבקשה מוגשת בצירוף כל המסמכים הרפואיים הנדרשים. תכנון כזה עשוי להוביל לחיסכון משמעותי בחבות המס בכפוף לבדיקת הזכאות האישית שלכם.
זכויות משפחות שכולות והמהפכה של עולים חדשים
בדומה לנכים גם משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה זכאים לשיעור מס של 0.5% לפי תקנה 12.
לאחרונה הוכרז על רפורמה דרמטית לעולים חדשים הזכאים כעת לפטור מלא ממס רכישה על דירה יחידה עד לשווי של כ-2 מיליון שקלים.
הטבה זו תקפה למשך שנתיים מיום העלייה או שנה לפניה והיא מהווה שיפור דרמטי לעומת המצב בעבר. חשוב לזכור כי ההטבה חלה רק אם הדירה משמשת למגורי העולה בפועל.
פטור בהעברת דירה ללא תמורה אגב גירושין (סעיף 4א)
אנו נתקלים לעיתים קרובות במשפחות המבקשות להעביר נכסים בין קרובים. בעוד שהעברה ללא תמורה (מתנה) לפי סעיף 62 גוררת תשלום של שליש ממס הרכישה הרגיל, קיימת דרך אחרת בהעברות בין בני זוג.
סעיף 4א לחוק קובע כי העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג, הנעשית על פי פסק דין לגירושין, אינה נחשבת ל'מכירה' כלל. המשמעות היא פטור מוחלט ממס רכישה ללא קשר לשווי הנכס או למספר הדירות של המקבל. בשלב זה עורך דין יוודא כי הסכם הגירושין מנוסח בצורה שתאפשר את רישום הזכויות ללא חבות מס, תוך הבנת ההשלכות על מכירות עתידיות.
העברת דירה בין בני זוג המתגוררים יחד באותה דירה פטורה אף היא לחלוטין ממס רכישה (העסקה הינה פטורה גם ממס שבח, אשר נדחה בפועל למכירה הבאה של הנכס).
פטורים בהתחדשות עירונית וירושות
בתחום הפינוי בינוי החוק מעניק פטורים רחבים לדיירים המקבלים דירה חדשה במקום דירתם הישנה. במקביל רכישת נכס שהתקבל בירושה אינה נחשבת כאירוע מס רכישה עבור היורש.
עורך דין המלווה עורך דין למכירת דירה יבחן את מבנה העסקה כדי לוודא שחלוקת העיזבון נעשית בצורה שלא תגרור חבויות מס מיותרות. התמודדות עם חוקי המיסוי בשנת 2026 דורשת בקיאות רבה בשינויי החקיקה וביכולת לקרוא את המפה הפיננסית המלאה שלכם. כל החלטה על הגשת בקשה לפטור חייבת להתבסס על ניתוח מקצועי שחוסך לכם כסף ומונע תביעות עתידיות מרשות המסים.
