כאשר רוכשים או מוכרים נכס בישראל, חשוב להבין את ההשלכות המיסוייות שעשויות להתלוות לעסקה – ובראשן: מס שבח. זהו מס שיכול להגיע לסכומים משמעותיים – אך בתכנון נכון וליווי משפטי מתאים, ניתן לעיתים להפחית אותו או להימנע ממנו לחלוטין.
מהו מס שבח ולמה הוא קיים?
מס שבח הוא מס על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין (כמו דירה, בית או מגרש), או ממכירת מניות באיגוד מקרקעין.
החוק רואה בפער שבין מחיר הקנייה למחיר המכירה – רווח שצריך להיות ממוסה.
למשל, אם נכס נרכש ב־1 מיליון ש"ח ונמכר ב־1.5 מיליון ש"ח – מדובר בשבח (רווח הון) של 500 אלף ש"ח, ועליו מוטל מס בהתאם למדרגות הקבועות בחוק.
המטרה של מס שבח היא לווסת את שוק הנדל"ן, למנוע תנועות ספקולטיביות קצרות טווח, ולהבטיח שהרווחים ממקרקעין ימוסו כמו רווחים מעסקאות פיננסיות אחרות.
כיצד בנוי חישוב מס שבח בפועל?
חלוקה לפי תאריך – לפני ואחרי הרפורמה
המדינה קובעת את שיעור המס בהתאם למועד רכישת הנכס:
-
רכישות לפני 7.1.2001 – חישוב לפי שיטה ליניארית ישנה: שיעור קבוע של 50% מס שבח.
-
רכישות אחרי 7.1.2001 – חישוב לפי השיטה הליניארית החדשה: מס מדורג לפי תקופות.
חישוב ליניארי חדש
החישוב נעשה באופן הבא:
-
מחושב השבח הריאלי (ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מותרות כמו שיפוצים, שכר טרחה, מס רכישה, הוצאות עורך דין וכו').
-
השבח מחולק לפי תקופות – תקופה החלה לפני 1.1.2014 ותקופה לאחר מכן.
-
מס מחושב באופן יחסי:
-
על התקופה עד 1.1.2014 – שיעור מס מופחת (שיעור מס שבח של עד 25%).
-
על התקופה שאחריה – שיעור מס מלא.
-
מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח?
פטור על דירת מגורים יחידה
הפטור הנפוץ ביותר הוא על מכירת דירת מגורים יחידה. התנאים המרכזיים:
-
הדירה הייתה בבעלות מלאה או חלקית של המוכר.
-
זו דירתו היחידה.
-
החזיק בה לפחות 18 חודשים (ובחלק מהמקרים – 4 שנים).
-
לא ניצל פטור אחר בתקופה הקודמת (בדרך כלל 18 חודשים לפני המכירה).
חובת דיווח והצהרה לרשויות
כל מכירת נכס מחייבת דיווח לאגף מיסוי מקרקעין, גם אם המוכר סבור שאינו חייב במס.
במסגרת הדיווח יש להגיש:
-
טופס דיווח מקוון
-
שומה עצמית
-
מסמכים נלווים: חוזה מכר, נסח טאבו, חשבוניות בגין שיפוצים והוצאות מותרות.
במקרים בהם מבוקש פטור – יש להגיש בקשה מסודרת לפטור, בצירוף מסמכים תומכים כמו תעודת זהות, אישורים על מגורים ועוד.
למה חשוב ליווי משפטי בעסקת נדל"ן?
מס שבח הוא תחום רווי פרטים קטנים, עדכוני חקיקה וניואנסים חשבונאיים. טעויות בחישוב, בניצול פטור או באי־דיווח עלולות להוביל:
-
לתשלום יתר
-
לסנקציות מהשלטון המקומי
-
לאובדן זכויות עתידיות
ליווי משפטי מקצועי – במיוחד על ידי עורך דין המתמחה גם במיסוי וגם בנדל"ן – מאפשר למקסם את הזכויות, לצמצם עלויות, ולהבטיח שהעסקה תהיה נקייה וחוקית.
לסיכום – תכנון מראש חוסך עשרות אלפי שקלים
מדרגות מס שבח עשויות להיראות מסובכות במבט ראשון, אך בעזרת הכנה נכונה, ניתוח פרטני של הנכס וליווי משפטי מתאים – ניתן לנווט את ההליך בקלות יחסית.
בין אם מדובר במכירת דירת ירושה, בנכס להשקעה או בדירה פרטית – חשוב להבין את כל האפשרויות ולפעול בתבונה.
