הכניסה לדירת גג רחבת ידיים מעוררת תחושת מרחב וחופש, אך עבור הרוכשים מדובר באחד המצבים המשפטיים המורכבים ביותר בענף הנדלן. הפער בין המראה של גג פתוח לבין הרישום המשפטי שלו עלול להסתכם בהפסד כספי של מאות אלפי שקלים. אתם ניצבים בפני עסקה משמעותית המשלבת בין רכישת שטח מגורים לבין רכישת פוטנציאל תכנוני עתידי. הצורך בוודאות מוחלטת לגבי מה שאתם קונים באמת הוא הבסיס לכל התקדמות בעסקה כזו. הכרה בלחץ הכרוך בהשקעה של מיליוני שקלים ובצורך בוודאות מוחלטת לפני החתימה היא חלק בלתי נפרד מהתהליך המקצועי שאנו מובילים.
האם הגג שלכם? ההבדל המשפטי בין הצמדה לבין זכויות בנייה
במקרים רבים קיים בלבול בין המונח המשפטי הצמדה לבין המונח התכנוני זכויות בנייה. כאשר שטח הגג מוצמד לדירה בטאבו, המשמעות היא שיש לכם זכות שימוש בלעדית בשטח זה. עם זאת, הזכות להציב על הגג כיסאות ומרפסת אינה מעניקה באופן אוטומטי את הזכות לבנות עליו חדר, יחידת דיור או אפילו פרגולה. זכויות הבנייה נחשבות לנכס השייך לכלל בעלי הדירות בבניין המשותף, אלא אם נקבע אחרת במפורש במסגרת עסקאות נדלן קודמות שתועדו בתקנון (הדבר אף נאמר במפורש בפסיקה, למשל בע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר).
בשלב בדיקת תקנון הבית המשותף, אני בוחנת לעומק האם קיימת הוראה מפורשת המקנה את זכויות הבנייה על הגג לדירה הספציפית שאתם מבקשים לרכוש. ללא הוראה כזו, גם אם הגג רשום על שמכם, ייתכן שתצטרכו לקבל את הסכמת כל השכנים לבנייה עתידית (ראו סעיף 71ב לחוק המקרקעין).
כיצד עורכת דין פועלת בשלב בדיקת זכויות הבנייה?
עורך הדין בודק את מצב הזכויות בנכס, על ידי הצלבה בין נסח הטאבו לבין תיק הבניין בעירייה. ניתוח של תוכניות בניין עיר החלות על האזור מאפשר לדעת מהו היקף זכויות הבנייה שטרם נוצלו בבניין. חשוב להבין כי זכויות אלו הן משאב מוגבל, וחלוקתן בין הדיירים חייבת להיות מעוגנת במסמכים משפטיים מחייבים. ראו למשל את פסק דין ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול:
"הדעת נותנת, כי ההיתר שניתן בתקנון לבעלי הדירה לבנות על הגג הצמוד לדירתם כולל בחובו אף הסכמה לשימוש באחוזי הבנייה של הבניין… ואולם, אין בכך להשיב לשאלה אם ההסכמה לבנייה מהווה אף הסכמה לניצול כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, גם אם עולים הם על אחוזי הבנייה הנדרשים לבניית קומה אחת… בנסיבות אלה, ההיגיון הכלכלי מחייב לפרש את ההיתר שניתן לבנייה על הגג הצמוד לדירה ככולל בחובו אך ורק את אחוזי הבנייה המספיקים להקמת קומה אחת. אף סביר להניח, כי בעלי דירה בבית משותף המבקשים היתר לבנות על הגג הצמוד לדירתם מתכוונים להרחיב את דירתם, או למרב לנצל את הגג לבניית מבנה המשתרע על שטח כל הגג.
ודאי כך הוא במקרה שלפנינו, שבו, כאמור, שטח הדירה היה קטן ובצדדיה נותרו שטחי גג נרחבים. פירוש סביר והוגן של היתר הבנייה שניתן בגדרי סעיף 8 לתקנון מוליך למסקנה, כי כוונת הצדדים לא הייתה להעניק לבעלי הדירה את כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, אף אם הם מעבר לדרוש לבניית קומה אחת על הגגות. הענקה נרחבת כזו של אחוזי בנייה צריכה, ככלל, להינתן במפורש".
כאשר בוחנים את נושא ההסכמות, עורכת דין מבצעת אבחנה מדויקת לגבי מטרת הבנייה. קיים הבדל מהותי בין הרחבת הדירה הקיימת אל תוך שטח הגג, לבין ניצול הזכויות לצורך בניית יחידת דיור חדשה ונפרדת. בעוד שהרחבת דירה קיימת דורשת, בתנאים מסוימים בחוק, הסכמה של רוב מיוחס מקרב בעלי הדירות המחזיקים בשני שלישים מהרכוש המשותף, הרי שבניית דירה חדשה על הגג תחייב בדרך כלל הסכמה פה אחד של כלל בעלי הדירות בבניין. הבנה מוקדמת של מטרת הרכישה שלכם מכתיבה את אסטרטגיית הפעולה המשפטית הנדרשת מול נציגות הבית המשותף.
סוגיה משפטית מורכבת נוספת נוגעת להבחנה בין זכויות בנייה קיימות לבין זכויות בנייה עתידיות. פסיקת בתי המשפט קבעה כי גם אם תקנון הבית המשותף מעניק לכם את זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות הקיימות כיום, אין זה אומר שתהיו זכאים לזכויות בנייה חדשות שייווצרו בעתיד בעקבות שינוי בתוכניות מתאר. כדי להבטיח שגם זכויות עתידיות יוצמדו לדירת הגג, יש לוודא כי נוסח ההצמדה במסמכי הבית המשותף הוא מפורש, גורף וחד משמעי לעניין זה.
תמחור הפוטנציאל והיבטי מיסוי
כאשר בוחנים את ההיבט הכלכלי של העסקה, נדרשת הבנה מעמיקה בתחום שמאות מקרקעין כדי לבצע תמחור מדויק. שווי של מטר מרובע בנוי אינו זהה לשווי של מטר מרובע של זכות בנייה שטרם מומשה. יש לקחת בחשבון את עלויות הבנייה הצפויות, את היטלי ההשבחה שיחולו עליכם בעת מימוש הזכויות ואת הסיכוי לקבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית. הערכה לא נכונה של מרכיבים אלו עלולה להוביל לתשלום מחיר מופרז על נכס שפוטנציאל ההרחבה שלו מוגבל או יקר מדי.
|
⭐ שימו לב ⭐ האחריות המשפטית והפלילית בגין עבירת שימוש במבנה לא חוקי עוברת אליכם מרגע מסירת החזקה בדירה. גם אם המוכר הוא שביצע את חריגת הבנייה על הגג בעבר, אתם אלו שתישאו באחריות על עצם השימוש בשטח החורג, וייתכן שתידרשו לשאת בעלויות ההריסה או ההסדרה התכנונית (ראו סעיף 243 לחוק התכנון והבנייה). |
בשלב חישוב הכדאיות הכלכלית, יש לבחון את השפעת מיסוי מקרקעין על העסקה. כאשר אנו מנתחים את חבות המס בעסקה, עלינו לבחון את יישום סעיף 49ז לחוק, המפצל בין שווי הדירה הפטורה לבין שווי הזכויות. במקרים מסוימים, עורכת דין הבקיאה בנהלי רשות המיסים תוכל לטעון לפטור מלא אם מדובר בזכויות זניחות המהוות פחות מ-10 אחוז משטח הדירה, פעולה שעשויה לחסוך לכם כסף. יתרה מכך, הידע שלי בתחום השמאות מאפשר לי לבחון את ישימות הזכויות בפועל. מול רשויות המס, ניתן במקרים מסוימים להוכיח כי ניצול הזכויות על הגג אינו כדאי כלכלית או אינו אפשרי פיזית, דבר המקטין את שווי הזכויות הרעיוניות ומפחית את המס.
הביקור הפיזי בנכס: למה אני לא מסתפקת במסמכים?
בשלב הביקור הפיזי בנכס, אני יוצאת לשטח ובוחנת את המצב הקיים אל מול תשריט הבית המשותף והיתר הבנייה. הניסיון שלי מלמד כי לא פעם קיימים פערים בין המסמכים לבין המציאות. אני מזהה חריגות בנייה כגון סגירת מרפסות, מחסנים שהפכו לחדרי מגורים או בנייה של פרגולות מעבר לשטח המותר. זיהוי מוקדם של ליקויים אלו מאפשר לנו לדרוש מהמוכר להסדיר את הרישוי לפני המכירה או להפחית את המחיר בהתאם לסיכון.
רכישת פנטהאוז דורשת ליווי של עורך דין לרכישת דירה שמכיר את עולם הנדלן גם מזווית השטח והערכת השווי. היכולת לקרוא תוכניות הגשה ולזהות פוטנציאל תכנוני מעניקה לכם יתרון משמעותי במשא ומתן. אתם מקבלים מעטפת שבודקת לא רק את הניירות, אלא את הנכס עצמו כפי שהוא עומד במציאות. גישה זו מבטיחה שההשקעה שלכם מוגנת ושאתם אכן מקבלים את מה ששילמתם עבורו.
בשלב עריכת ההסכם, אנו קובעים מנגנונים להבטחת כספכם במקרה שיתגלו פערים משמעותיים בין הצהרות המוכר למצב התכנוני. השארת כספים בנאמנות עד להמצאת אישורים מהעירייה או עד להסדרת חריגות קלות היא כלי חשוב להגנה עליכם. המטרה היא להביא אתכם ליום מסירת החזקה בראש שקט, כאשר כל הקצוות המשפטיים והתכנוניים סגורים ומאומתים.
בדיקה יסודית של זכויות הבנייה והסטטוס המשפטי של הגג היא הדרך היחידה להבטחת ערך ההשקעה שלכם. הליווי המקצועי משלב בין הבנה משפטית מעמיקה לבין ראייה תכנונית של הנכס בשטח. אם אתם שוקלים רכישת דירת גג או פנטהאוז, אני מזמינה אתכם ליצור קשר לתיאום פגישת ייעוץ לבחינת העסקה וביצוע הבדיקות הנדרשות עבורכם.
