תוכנית "מחיר למשתכן" אפשרה למשקי בית רבים בישראל לרכוש דירה ראשונה בהנחה משמעותית ממחיר השוק, אך לצד ההטבה הכלכלית הגדולה הוצמדו לנכסים אלו מגבלות משפטיות מחמירות שנועדו למנוע ספקולציות נדל"ניות קצרות טווח. נכון, אלו הם תנאי העסקה, אבל לעתים בכל זאת קורה שהצרכים משתנים, ובעלי הנכסים מעוניינים למצוא דרך למכור את הדירה לפני הזמן. איך עובד הנושא של מכירת דירה שנרכשה במסגרת הגרלת מחיר למשתכן? על כך במאמר זה.
תקופת החסימה: מתי מותר לבצע מכירת דירה?
הכלל המנחה המרכזי בעסקאות של דירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן, הוא איסור גורף על מכירת הזכויות בדירה לצד שלישי למשך תקופה מוגדרת. המדינה, שסבסדה את הקרקע והעניקה את ההנחה, מבקשת לוודא שהדירות ישמשו למגורים, ולא לעשיית רווח מהיר על חשבון הקופה הציבורית. על פי הכללים, התקופה בה אסור למכור את הדירה נקבעת לפי המוקדם מבין שני מועדים: שבע שנים ממועד הזכייה בהגרלה, או חמש שנים ממועד קבלת טופס 4 (אישור אכלוס) לדירה.
חשוב להבין כי חישוב המועדים הוא קריטי לביצוע מכירת דירה חוקית ותקינה. במקרים רבים, בניית הפרויקטים מתארכת, ולכן תקופת שבע השנים ממועד הזכייה עשויה להסתיים עוד לפני שחלפו חמש שנים מקבלת המפתח. בעלי הדירה צריכים לבדוק את המסמכים שבידיהם, לאתר את תאריך הזכייה הרשמי ואת תאריך הנפקת טופס 4, ולחשב איזה מועד מגיע קודם. רק לאחר שחלף המועד המוקדם מביניהם, ניתן למכור את הנכס.
| עד למועד זה, רשומה בדרך כלל הערת אזהרה לטובת המדינה בלשכת רישום המקרקעין המונעת את העברת הזכויות, מה שחוסם בפועל את האפשרות לבצע עסקה בטאבו. |
המשמעות הכלכלית של הפרת האיסור: הקנס הכספי
מי שמבקש למכור את הדירה לפני תום תקופת החסימה ללא קבלת אישור מתאים, צפוי לסנקציה כלכלית. משרד הבינוי והשיכון קבע קנס כספי משמעותי העומד על סכום של כ-450,000 ש"ח, והוא צמוד למדד המחירים לצרכן. משמעות הדבר היא שבפועל הסכום עשוי להיות גבוה יותר במועד התשלום. עבור מרבית בעלי הדירות, תשלום הקנס הופך את עסקת המכירה לבלתי משתלמת בעליל. אם לוקחים בחשבון את הקנס, את המיסים הנלווים ואת עלויות העסקה, הרווח הצפוי מעליית ערך הדירה נשחק כמעט לחלוטין. יתרה מכך, מכירה ללא אישור וללא הסרת הערת האזהרה של המדינה היא מורכבת משפטית, שכן הקונה לא יוכל לרשום את הדירה על שמו ויתקשה מאוד לקבל משכנתא מהבנק למימון הרכישה. לכן, הניסיון לעקוף את האיסור ללא הסדרה חוקית הוא מהלך מסוכן שעלול להוביל לתסבוכת משפטית וכלכלית.
ועדת החריגים: הפתח למכירה מוקדמת
למרות האיסור הגורף, הרגולטור מכיר בכך שהחיים מזמנים שינויים בלתי צפויים ולעיתים קיצוניים, המחייבים את מכירת הנכס גם בתוך תקופת החסימה. לשם כך הוקמה ועדת חריגים במשרד הבינוי והשיכון, המוסמכת לאשר מכירה מוקדמת מבלי להטיל את הקנס, או תוך הטלת קנס מופחת. אולם, חשוב להנמיך ציפיות: הוועדה אינה חותמת גומי והיא דנה במקרים המוגדרים כהומניטריים או חריגים במיוחד.
הקריטריונים המרכזיים שבהם הוועדה עשויה להתחשב כוללים מצוקה כלכלית קשה ומוכחת (כגון הליכי פשיטת רגל או חדלות פירעון), מצב בריאותי חמור של אחד מבעלי הדירה או בן משפחה מדרגה ראשונה המחייב את מכירת הנכס לצורך מימון טיפולים או מעבר לדירה מותאמת, מקרה פטירה של אחד הרוכשים, או מקרים של גירושין ופירוק התא המשפחתי. במקרה של גירושין, לעיתים נדרש הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, בו הדירה נמכרת לצד שלישי כדי לחלק את התמורה בין בני הזוג. במצבים אלו, יש להגיש בקשה מנומקת וממוסמכת היטב לוועדה, רצוי בליווי משפטי, ולהוכיח כי המשך החזקת הדירה גורם עוול או נזק בלתי הפיך לבעלים. אישור הוועדה הוא תנאי הכרחי לביצוע המכירה בטאבו לפני תום המועד.
פתרון הביניים: השכרת הדירה בתקופת ההגבלה
עבור זוכים רבים, המגבלה על המכירה יוצרת בעיה פרקטית שכן הדירה שזכו בה אינה מתאימה לצרכיהם הנוכחיים: בין אם בשל ריחוק ממקום העבודה, גודל הדירה ביחס למשפחה שהתרחבה, או היעדר מוסדות חינוך מתאימים. הפתרון שהחוק מתיר, ואף מעודד במובן מסוים, הוא השכרת דירה. בניגוד למכירה, אין כל איסור להשכיר את הדירה לצד שלישי כבר מיום קבלת המפתח.
אפשרות זו מאפשרת לבעלי הדירות "לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה": הם נותרים הבעלים של נכס מניב שערכו עולה עם השנים, דמי השכירות שהם מקבלים יכולים לשמש לכיסוי תשלומי המשכנתא או לתשלום שכר דירה בדירה אחרת המתאימה יותר לצרכיהם, וכל זאת מבלי להסתכן בקנסות או בהפרת חוזה מול המדינה. זהו פתרון ביניים המאפשר לצלוח את תקופת חמש או שבע השנים בצורה כלכלית מאוזנת, עד למועד שבו ניתן יהיה לממש את הנכס.
היום שאחרי: תהליך המכירה והיבטי מיסוי
ברגע שמסתיימת תקופת האיסור, הדירה הופכת לנכס רגיל בשוק הנדל"ן החופשי. הערת האזהרה לטובת המדינה נמחקת (לעיתים יש לבצע פעולה יזומה לשם כך), ובעלי הדירה רשאים למכור אותה לכל אדם ובכל מחיר שיקבע השוק. בשלב זה, נכנסים לתמונה שיקולי מיסוי מקרקעין. מכיוון שדירות מחיר למשתכן נרכשו בהנחה משמעותית, פער המחירים בין הקנייה למכירה צפוי להיות גבוה, מה שיוצר לכאורה חבות גבוהה במס שבח.
עם זאת, גם בדירות מחיר למשתכן, אפשר ליהנות מפטור דירה יחידה מזכה במס שבח. אם זוהי דירתו היחידה של המוכר והוא עומד בתנאי הפטור הקבועים בחוק (כגון החזקה בדירה לתקופה של 18 חודשים לפחות מיום סיום הבנייה ושימוש למגורים), הוא עשוי להיות זכאי לפטור מלא ממס שבח עד לתקרה הקבועה בחוק, בדומה לכל מוכר דירה אחר. במידה וישנה חבות במס, יש לבחון אפשרויות לקיזוז הוצאות או פריסת מס.
מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין טרם החתימה על הסכם מכירת דירה, כדי לבצע תכנון מס מדויק ולוודא שאין הפתעות מיסויות שינגסו ברווח הגדול שהצטבר לאורך השנים.
