תמ"א 38 ושמאות -איך מעריכים שווי הנכס?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים – נולדה במטרה להגן על מבנים ישנים בישראל מפני רעידות אדמה. עם השנים הפכה התוכנית גם להזדמנות לשדרוג משמעותי של נכסים קיימים, ללא הוצאה כספית מצד הדיירים, ולעיתים גם בלי מאמץ מיותר.

אבל כדי להבין אם עסקת תמ"א 38 משתלמת, ובמיוחד מהו השווי של הדירה לפני ואחרי הפרויקט – נדרש שמאות מקצועית.
הנה כל מה שצריך לדעת.

מהי תמ"א 38 ומה מקבלים במסגרתה?

תמ"א 38 נועדה לחזק מבנים שנבנו לפני 1980, ולשדרג אותם מבחינת בטיחות ונוחות.
במסגרת הפרויקט, הקבלן מקבל זכויות בנייה נוספות – לרוב בניית קומות נוספות שיימכרו בשוק החופשי – ובתמורה הוא מבצע שיפוץ משמעותי בבניין הקיים.

שדרוגים נפוצים במסגרת תמ"א 38 כוללים:

• הוספת ממ"דים (מרחבים מוגנים)

• התקנת מעלית

• הרחבת דירות והוספת מרפסות שמש

• שיפוץ לובי, חנייה, תשתיות וחזית

• ולעיתים – תוספת חנייה פרטית לכל דייר

מדובר בשדרוג של ממש – שמעלה את איכות החיים של הדיירים, וגם את שווי הדירה בשוק.

למה שמאי מקרקעין חשוב כל כך בתמ"א 38?

בפרויקט תמ"א 38, קיימים אינטרסים שונים – של הקבלן, של הדיירים, ושל הרשויות. כל צד רוצה לוודא שהוא מקבל את התמורה ההוגנת ביותר.
כאן בדיוק נכנס שמאי מקרקעין – שתפקידו להעריך בצורה מקצועית, אובייקטיבית ומבוססת מהו שווי הדירות לפני ואחרי השיפוץ.

הערכת השווי חשובה במיוחד ל:

• קבלת החלטות כלכליות של הדיירים

• ניהול משא ומתן מול היזם

• קביעת היטל השבחה או מס שבח

• פתרון מחלוקות בין דיירים שלא מסכימים על כדאיות הפרויקט

כיצד קובעים את שווי הנכס במסגרת שמאות?

שווי שוק – ההגדרה המקובלת

בישראל, כמו במדינות רבות, ההגדרה המקובלת להערכת שווי מקרקעין מבוססת על שיטת שווי השוק:

"שווי שוק הוא הסכום שבו ניתן להחליף נכס בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון, שאינם תלויים זה בזה, לאחר חשיפה מספקת בשוק החופשי, כאשר כל צד פועל בתבונה, ללא לחץ או כפייה."

בפועל, יש שלוש גישות עיקריות להערכת שווי:

1. גישת ההשוואה – הגישה המרכזית

גישה זו מבוססת על ניתוח עסקאות שבוצעו לאחרונה בנכסים דומים באזור, תוך התאמה להבדלים כמו גודל, קומה, מצב הנכס, כיווני אוויר ועוד.

שימושי במיוחד ל:

• דירות מגורים

• בתים פרטיים

• נכסים באזורים עם עסקאות רבות

גישה זו נחשבת לאמינה ולשקופה ביותר כאשר קיימים נתוני שוק עדכניים.

2. גישת ההכנסות (היוון)

גישה זו בוחנת את תזרים ההכנסות שיכול הנכס להניב, בעיקר מדמי שכירות, וממירה אותו לערך הון על פי שיעור תשואה מקובל בשוק.

שימושי במיוחד ל:

• נכסים מסחריים

• משרדים

• חנויות

• השקעות לטווח ארוך

גישה זו דומה למודל כלכלי של הערכת שווי חברות.

3. גישת העלות

כאשר אין עסקאות דומות להשוואה, וגם אין תזרים הכנסות מהנכס – ניתן להעריך את שוויו לפי שווי הקרקע + עלות הבנייה, בניכוי פחת פיזי, תכנוני או פונקציונלי.

שימושי במיוחד ל:

• נכסים מיוחדים

• מבני ציבור

• מבנים ישנים מאוד

מעבר לשווי – שמאות לצרכי מיסוי

מעבר לקביעת ערך הדירה, שמאי מקרקעין מסייע גם בהפחתת מסים הקשורים לפרויקט, בהם:

• מס שבח – בעת מכירת הנכס

• היטל השבחה – בעקבות השבחת זכויות בנייה

• מס רכישה – במקרים של רכישת זכויות בפרויקט

באמצעות דו"ח שמאי נכון, ניתן להקטין באופן חוקי את שומת המס ולחסוך סכומים משמעותיים.

איך בוחרים שמאי מתאים לתמ"א 38?

מאחר ומדובר בהליך רגיש, שמערב את ערך הדירה – מומלץ לבחור שמאי בעל ניסיון בשמאות תכנונית, שמבין בתוכניות מתאר, תוספות זכויות והליכים מול וועדות תכנון.

יש לוודא שהשמאי:

• מוסמך ומורשה על ידי מועצת שמאי מקרקעין

• בעל ניסיון בשמאות לתמ"א 38

• פועל באופן בלתי תלוי ביזמים

• בקיא גם בהיבטים משפטיים לצורכי דיווח, התנגדויות וחישובי מס

לסיכום – שמאות היא הכלי להבין את הערך האמיתי של הפרויקט

תמ"א 38 היא הזדמנות נדירה להשביח נכס מבלי להוציא כסף מהכיס. אבל כדי להבין מה באמת מקבלים בתמורה – שווה לערוך שמאות מקצועית שתאפשר קבלת החלטות שקולה, חיסכון במסים ועמידה איתנה מול הקבלן.