מכירת דירה לקרוב משפחה אינה דומה להעברה ללא תמורה, אולם עסקה שכזאת עלולה להעלות חשד להעברה פיקטיבית לצורך התחמקות מתשלום מס מצד רשות המיסים. במאמר זה נסביר לכם את ההבדלים בין סוגי העסקאות, את חשיבות קביעת מחיר השוק ואת השפעת המיסוי על הכדאיות הכלכלית של המהלך.
בין מכירה לקרוב למשפחה, להעברה ללא תמורה
כאשר אתם שוקלים להעביר נכס לאדם קרוב, עומדות בפניכם שתי אפשרויות מרכזיות שהן מכירה רגילה או עסקת של העברה ללא תמורה (עסקת מתנה). בעסקת מכירה רגילה, הקונה משלם למוכר את שווי הדירה, והכסף עובר מחשבון לחשבון באופן שניתן להוכחה. לעומת זאת, העברה ללא תמורה היא מצב שבו הזכויות בנכס עוברות ללא שום תשלום כספי או תמורה אחרת.
חשוב לשים לב שרשויות המס בודקות את העסקאות בין קרובי משפחה בשבע עיניים. אם תצהירו על מכירה אך בפועל לא יעבור כסף, אתם עלולים להיחשב כמי שביצעו עסקה בדויה, מה שעלול להוביל לקנסות ואף להליכים פליליים.
בעסקת מתנה בין קרובים קיימים פטורים או הקלות מסוימות במס רכישה, אך ישנה תקופת צינון שבה מקבל המתנה לא יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
במכירה רגילה לקרוב משפחה אין תקופת צינון כזו, כפי שאין תקופת צינון בעסקת מכר רגילה. אולם העניין בעסקאות עם קרובי משפחה, הוא שעליכם להוכיח כי המחיר שנקבע הוא מחיר שוק ריאלי: זה אומר שצריך להיות הסכם מכר חתום, צריך להעביר את הכספים דרך המערכת הבנקאית, ויש לדווח על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין, תוך פירוט כל תנאי התשלום.
כיצד רשויות המס בוחנות את מחיר הדירה בעסקה משפחתית
סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין:
"84. סבור המנהל כי עיסקה פלונית או פעולה פלונית באיגוד, המפחיתה או העלולה להפחית את סכום המס העשוי להשתלם על ידי אדם פלוני, או למנוע תשלום מס, היא מלאכותית או בדויה, או כי אחת ממטרותיה העיקריות של עסקה פלונית היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה, רשאי הוא להתעלם מהן ולשום את המס המגיע לפי זה. הימנעות ממס או הפחתת מס, ניתן לראותן כבלתי נאותות אפילו אינן נוגדות את החוק".
לעתים יש מחשבה להוריד את מחיר הנכס בעסקה בין קרובי משפחה, מתוך מחשבה להקל עם הצד הרוכש בעסקה. אולם בפועל, זו בדיוק הפרקטיקה שרשות המיסים מבקשת לחקור: שומת המס (מס רכישה לרוכש ומס שבח לקונה) נגזרת ממחיר הנכס, ועסקה בחסר משמע ששני הצדדים ישלמו פחות מס. בפסק דין ו"ע 20580-02-11 מושב בלפוריה- אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, נקבע כי כאשר ישנם יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקת מקרקעין (למשל, קרובי משפחה) שמשפיעים על התמורה החוזית, שווי העסקה נקבע לפי שווי השוק. רשות המיסים מחזיקה במאגרי מידע על עסקאות דומות שבוצעו באותו אזור, והיא משווה את המחיר שאתם מדווחים עליו למחירי השוק המקובלים.
לכן אם לצורך העניין תמכרו דירה ששווה שני מיליון שקלים בחצי מיליון שקלים בלבד, רשות המיסים פשוט תתעלם מהמחיר שכתבתם ותחייב את המוכר במס שבח ואת הקונה במס רכישה לפי שווי של שני מיליון שקלים.
כדי להימנע מהפתעות כאלו, חשוב לבצע הערכת שווי מקצועית לפני החתימה על ההסכם. ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין שיספק לכם חוות דעת מבוססת על מחירי השוק, כך שתוכלו להציג אותה לרשויות המס במידה ותישאלנה שאלות.
בנוסף לכך, רשויות המס בודקות גם את מקורות המימון של הקונה. אם מדובר בילד צעיר ללא הכנסות שרוכש דירה יקרה מהוריו, הרשויות ירצו לדעת מאיפה הגיע הכסף. אם יתברר שההורים הם אלו שנתנו את הכסף לילד כדי שיקנה מהם את הדירה, העסקה עשויה להיות מסווגת מחדש כעסקת מתנה. המשמעות של סיווג העסקה כעסקת מתנה, עשוי להשפיע בעתיד במכירת הנכס, כאשר שומת מס השבח תעלה משמעותית.
השלכות המס המרכזיות: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה
כאשר אתם מוכרים דירה, בין אם לקרוב משפחה ובין אם לאו, עליכם לקחת בחשבון שני סוגי מיסים עיקריים. הראשון הוא מס שבח, המוטל על המוכר בגין הרווח שנוצר לו מעליית ערך הנכס מאז יום רכישתו ועד יום המכירה. כאשר המוכר עומד בתנאים מסוימים, הוא עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח (דירה מזכה). לעומת זאת, אם כבר השתמשתם בפטור בעבר או שיש בבעלותכם יותר מדירה אחת, ייתכן ותחויבו במס שבח מלא או חלקי לפי שיטת החישוב הליניארית.
המס השני הוא מס רכישה, שבו נושא הקונה. שיעור המס תלוי בשאלה האם זוהי דירתו היחידה של הקונה או שמדובר בדירה נוספת. אם הקונה הוא בן משפחה שזוהי דירתו הראשונה, הוא עשוי ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות או אפילו מפטור מלא עד תקרה מסוימת. לעומת זאת, אם כבר יש לו דירה, הוא ישלם מס רכישה מהשקל הראשון בשיעורים גבוהים יחסית. בעסקאות בתוך המשפחה, ישנה חשיבות עצומה לתזמון של העסקה ולבדיקת הזכאויות של כל צד. לעיתים עדיף להמתין תקופה מסוימת או לבצע את העסקה במבנה משפטי אחר כדי להקטין את חבות המס הכוללת של המשפחה.
שמירת קבלות ותיעוד מסודר לאורך השנים היא קריטית בנקודה זו. הטיפול במיסוי דורש דיוק רב והבנה של הוראות הביצוע המשתנות של רשות המיסים, ולכן זהו החלק שבו הטעויות הן הנפוצות והיקרות ביותר.
בנוסף ישנם מצבים בהם המוכר נדרש לשלם היטל השבחה. מדובר במס המשולם לרשות המקומית בגין עליית ערך המקרקעין עקב אישור תוכנית בנייה, מתן הקלה או שימוש חורג. בעסקת מכירה, החובה לשלם את ההיטל חלה על המוכר, אלא אם סוכם אחרת בחוזה. בעסקאות בתוך המשפחה, נושא זה לעיתים נשכח, והמוכרים מופתעים לגלות דרישות תשלום של עשרות ומאות אלפי שקלים מהעירייה כתנאי לקבלת אישור לטאבו. יש לבצע בדיקה מקדמית בעירייה כדי להבין מהו פוטנציאל ההיטל הקיים על הנכס. ידיעה מוקדמת של הנתון הזה תאפשר לכם לקבוע את מחיר המכירה בצורה נכונה יותר ולהחליט מי מהצדדים יישא בעלות זו.
מי נחשב קרוב משפחה?
הגדרת המושג קרוב בחוק מיסוי מקרקעין אינה תמיד חופפת להגדרה היומיומית שאנחנו מכירים. החוק מונה רשימה סגורה של אנשים שנחשבים קרובים לעניין זה, והם כוללים את בן הזוג, הורים, הורי הורים, צאצאים, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה.
בנוסף, גם אחים ואחיות נחשבים קרובים, אך רק לעניין פטורים מסוימים ובתנאים ספציפיים, כמו למשל כאשר הנכס התקבל בירושה או במתנה מהורה. חשוב לשים לב שגיס או גיסה, למשל, לא תמיד יחשבו קרובים לכל דבר ועניין, וחשוב לבדוק את הקשר המשפחתי המדויק לפני שמחליטים על אופי העסקה.
למה זה כל כך חשוב לדעת מי נחשב קרוב. מכיוון שהחוק מעניק הקלות מסוימות רק כאשר העסקה מתבצעת בין קרובים המוגדרים בחוק. למשל, בהעברה ללא תמורה לקרוב, הקונה ישלם רק שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה אמור לשלם. אם האדם שאליו אתם מעבירים את הדירה לא עונה להגדרה המשפטית של קרוב, הוא יאלץ לשלם מס רכישה מלא כאילו רכש את הדירה מאדם זר לגמרי.
ההגדרות הללו נועדו למנוע ניצול לרעה של פטורים ולמנוע מצב שבו אנשים מעבירים נכסים לחברים או קרובים רחוקים תחת כסות של עסקאות משפחתיות מועדפות. כאשר אתם מתכננים את העסקה, עליכם לבחון גם את שרשרת ההעברות. לעיתים מנסים לבצע העברה מהורה לילד ואז מהילד לאחיו כדי לעקוף מגבלות מסוימות. פעולות כאלו עלולות להיחשב כעסקאות מלאכותיות שכל מטרתן היא הימנעות ממס.
הבנת ההגדרה המדויקת של קרוב תעזור לכם לבנות את המתווה הנכון ביותר עבור המשפחה שלכם, תוך ניצול מקסימלי של ההטבות שהמדינה מעניקה להעברת נכסים בתוך התא המשפחתי הגרעיני.
החשיבות של עריכת הסכם מכר מחייב גם בין קרובים
טעות נפוצה היא המחשבה שאם מוכרים דירה לבן משפחה, אין צורך בחוזה מפורט או בבדיקות משפטיות מעמיקות. אולם למרות שמדובר בעסקה בין קרובים, אי אפשר לחסוך בעלות החוזה, ולהסתפק בחוזה שלא מתייחס לכל היבט רלוונטי לעסקה. גם בין בני משפחה יכולים להתגלות חילוקי דעות, ואם אין הסכם מסודר, פתרון הסכסוך יהיה קשה ומכאיב בהרבה.
חוזה טוב צריך לכלול בין היתר את תיאור הנכס, מחיר המכירה המדויק, לוחות זמנים לתשלום ומועד מסירת החזקה בדירה. בנוסף, החוזה מגן עליכם מפני אירועים בלתי צפויים. מה קורה אם הקונה, למרות שהוא בן משפחה, לא מצליח לגייס את הכסף או לקבל משכנתא. מה קורה אם חלילה המוכר או הקונה הולכים לעולמם במהלך התהליך ועוד לא מעט תרחישים.
ללא הסכם מפורט שקובע מה עושים בכל תרחיש, אתם משאירים פתח לבעיות משפטיות סבוכות שיכולות להימשך שנים בבתי משפט. הסכם מסודר מאפשר לכם גם לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה מיד לאחר החתימה, לדעת את שומת המס המדויקת ועוד. חשוב לשים לב שגם רשויות המיסוי והטאבו דורשות חוזה חתום ומאומת כדי לבצע את רישום העברת הזכויות. אי אפשר להעביר בעלות בטאבו ללא הצגת חוזה מכר כדין.
לכן, גם אם היחסים ביניכם מצוינים ויש אמון מלא, אל תוותרו על הצד הטכני והמשפטי. עריכת חוזה מקצועי על ידי עורך דין לקניית דירה שמייצג את האינטרסים שלכם מבטיחה שכל הפינות סגורות. זה נותן שקט נפשי לכל הצדדים וידיעה שגם אם דברים ישתנו בעתיד, יש מסמך שמגדיר בדיוק מה סוכם ואיך צריך לפעול. החוזה הוא לא הבעת חוסר אמון, אלא להיפך, הוא הכלי שמגן על היחסים המשפחתיים ומבטיח שהעסקה תסתיים בצורה חלקה.
תפקידו של ליווי משפטי בעסקאות נדל"ן משפחתיות
תפקידו של עורך הדין בעסקה כזו הוא רב גוני ואינו מסתכם רק בניסוח החוזה. ראשית, עליו לבצע בדיקות מקדמיות לגבי מצב הזכויות בנכס. גם אם אתם מוכרים דירה שאתם מחזיקים שנים, ייתכן שרשומים עליה עיקולים ישנים, חובות לעירייה או שעבודים ששכחתם מהם. עורך הדין מוודא שהדירה עוברת נקייה מכל זכות של צד שלישי.
שנית, עורך הדין מטפל בכל מערך הדיווח המקוון לרשות המיסים. כיום, כל הדיווחים מתבצעים דרך מערכת ממוחשבת, ויש חשיבות עליונה להזנה מדויקת של הנתונים כדי למנוע עיכובים בקבלת אישורי המיסים. מעבר לכך, עורך הדין משמש כגורם מקשר שמוודא שכל התנאים של הבנקים למשכנתאות מתקיימים.
כאשר קונה לוקח משכנתא לרכישת דירה מקרוב משפחה, הבנקים נוטים להחמיר בדרישותיהם ודורשים מסמכים נוספים ואישורים מיוחדים כדי לוודא שלא מדובר בעסקה פיקטיבית. ליווי משפטי נכון עוזר לכם להכין את כל התשתית הזו מראש.
בסיום התהליך, לאחר שכל המיסים שולמו והתמורה הועברה במלואה, עורך הדין דואג לרישום הסופי של הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. ללא הרישום הזה, העסקה לא הושלמה מבחינה קניינית, והקונה אינו הבעלים הרשמי של הנכס.
השפעת העסקה על היכולת של הקונה לקבל משכנתא מהבנק
קבלת משכנתא בעסקאות בין קרובים אינה עניין מובן מאליו. הבנקים חוששים ממצבים שבהם העסקה היא רק למראית עין כדי להוציא כספים מהבנק בתנאים של משכנתא. לכן, הם דורשים לראות הוכחות חותכות להעברת ההון העצמי של הקונה למוכר לפני שהם משחררים את כספי ההלוואה. בנוסף, הבנק ימנה שמאי מטעמו שיבדוק האם מחיר העסקה תואם את שווי השוק.
אם השמאי יקבע שהדירה שווה פחות מהמחיר שסוכם, הבנק ייתן מימון רק לפי השווי הנמוך יותר, מה שעלול ליצור פער כספי שהקונה יצטרך להשלים בעצמו. חשוב להיערך לכך מראש ולנהל שיחה עם יועץ משכנתאות.
