חישוב הזכויות בפרויקט של תמ"א 38/2 הוא המפתח להבנת התמורה הכלכלית שבעלי הדירות עתידים לקבל. דיירים רבים נכנסים לתהליך המורכב הזה מבלי להבין לעומק כי זכויות הבנייה הן למעשה המטבע העובר לסוחר בעסקה מול היזם, והן אלו שיקבעו את שווי הנכס הסופי שיהיה בידיהם. במאמר זה ניגע באופן חישוב הזכויות, על מנת לאפשר לבעלי הדירות למקסם את התמורה ולמנוע אובדן של נכסים כלכליים משמעותיים בתהליך המשא ומתן.
מהן זכויות בנייה ומה משמעותן עבור הדיירים?
ראשית כל, נבין את המושג הבסיסי "זכויות בנייה". זכויות בנייה הן ההיתר החוקי לבנות נפח מסוים של מבנה על מגרש נתון. זכויות אלו נגזרות מתוכניות בניין עיר (תב"ע) ומתוכניות מתאר ארציות כמו תמ"א 38. בפרויקט של הריסה ובנייה, זכויות הבנייה הן "חומר הגלם" של העסקה. סך כל הזכויות במגרש מתחלק לשני חלקים עיקריים: החלק שמקבל היזם, המאפשר לו לבנות דירות חדשות למכירה בשוק החופשי כדי לממן את הפרויקט ולהפיק רווח, והחלק שמקבלים הדיירים, הבא לידי ביטוי בהרחבת הדירה החדשה ביחס לדירה הישנה, הוספת מרפסת, חניה ומחסן.
עבור בעלי הדירות, זכויות הבנייה הן הנכס היחיד שהם מביאים לשולחן המשא ומתן, מעבר לקרקע עצמה: ככל שזכויות הבנייה במגרש רבות יותר, כך הפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט גדל, והיזם יכול להציע תמורות נדיבות יותר.
|
💡שימו לב💡 חשוב להבין כי זכויות בנייה שאינן מנוצלות על ידי הדיירים עוברות לידי היזם. |
לכן, ידיעה מדויקת של היקף הזכויות המגיע לכם על פי חוק ותקן היא קריטית כדי לוודא שהחלוקה של סך הזכויות נעשית בצורה הוגנת, ושאינכם מוותרים על שטחים ששווים כסף רב.
הרובד הראשון: זכויות הבסיס מכוח התב"ע
השלב הראשון בחישוב הזכויות בפרויקט הריסה ובנייה מתבסס על המצב התכנוני הקיים של המגרש, עוד לפני שמכניסים למשוואה את תמריצי התמ"א. חישוב זה בוחן את הזכויות המוקנות מכוח תוכניות בניין עיר (תב"ע) החלות על האזור. ישנה חשיבות רבה להבחין בין השטח הבנוי בפועל לבין הזכויות המוקנות "על הנייר". ייתכן מצב שבו הבניין הישן אינו מנצל את מלוא זכויות הבנייה שהיו מותרות בעת הקמתו, או שנוספו זכויות בתוכניות מאוחרות יותר שלא מומשו.
במסגרת התחדשות עירונית, זכויות בסיס אלו שייכות לבעלי הקרקע והן הבסיס שעליו נבנית תוספת התמ"א. אם הבניין הקיים קטן משמעותית ממה שניתן היה לבנות לפי התב"ע, הרי שישנן זכויות בנייה כלואות שערכן רב. לעומת זאת, במקרים בהם הבניין הקיים נבנה בחריגות בנייה או ניצל זכויות יתר בעבר, ייתכן שהחישוב יהיה מורכב יותר, שכן הרשויות אינן נוטות להעניק תוספות בנייה על בסיס שטחים שנבנו ללא היתר. בדיקה זו דורשת ניתוח של תיק הבניין ההיסטורי, כדי להבין מהי נקודת הפתיחה האמיתית של המגרש.
הרובד השני: סל התמריצים מכוח תמ"א 38
על גבי זכויות הבסיס מתווסף הרובד השני, והוא סל הזכויות והתמריצים שמעניקה תמ"א 38. בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), סל זה רחב וגמיש יותר מאשר בפרויקטים של חיזוק בלבד. התוכנית מאפשרת בדרך כלל תוספת של זכויות בנייה בהיקף של מספר קומות טיפוסיות מעבר למותר בתוכנית המקורית, בהתאם לתיקונים השונים של התמ"א ולמדיניות הרשות המקומית. תוספת זו היא שמאפשרת ליזם להקים בניין גבוה ומודרני.
מבחינת הדיירים, התמורה הנגזרת מסל זה באה לידי ביטוי בהגדלת שטח הדירה החדשה. הנוסחה המקובלת, בכפוף לאילוצים תכנוניים, היא קבלת דירה חדשה הגדולה בשטחה מהדירה הישנה בתוספת של עד 25 מ"ר (ברוטו), הכוללים בתוכם את המרחב המוגן הדירתי (ממ"ד). בנוסף לשטח העיקרי, הדיירים זכאים בדרך כלל למרפסת שמש שאינה נכללת במכסת המטרים של הדירה, וכן לפתרונות חניה ומחסן בהתאם לאפשרויות במגרש. חשוב לציין כי המדיניות משתנה מעיר לעיר, וישנן רשויות המגבילות את התוספת למטרים בודדים בלבד מעבר לשטח המקורי, ולכן יש לבדוק את מדיניות העירייה הספציפית.
שיטות החישוב: מעבר מחישוב שטחי לחישוב נפחי
אחת ההתפתחויות המשמעותיות בתחום חישוב הזכויות היא השינוי בשיטת המדידה וההתייחסות לזכויות הבנייה. בעבר, השיטה הייתה פשוטה יחסית והתבססה על סכימה אריתמטית של מטרים רבועים. אולם, בעקבות תיקון 3א לתמ"א 38 ופסיקות שונות, בחלק מהמקרים ומהרשויות עברו לשיטה של חישוב זכויות נפחי או "קונטורי". לפי גישה זו, זכויות הבנייה נגזרות מהמעטפת התיאורטית של הבניין, כלומר קווי הבניין המותרים, מספר הקומות המקסימלי והגובה המותר.
שיטה זו נועדה לאפשר גמישות תכנונית ולמנוע מחלוקות טכניות על כל מטר רבוע, אך היא מחייבת הבנה מקצועית מעמיקה. במסגרת חישוב זה, ישנה חשיבות קריטית להגדרה של שטחים עיקריים (למגורים) מול שטחי שירות (לובי, מדרגות, מבואות). יזמים עשויים לנסות להגדיר שטחים מסוימים כשטחי שירות כדי לחסוך בזכויות עיקריות לטובת דירות היזם, ולכן נדרשת בקרה כדי לוודא שהתכנון ממצה את הפוטנציאל לטובת הדיירים ולא משאיר שטחים "ריקים" מתוכן שניתן היה לנצלם להרחבת הדירות.
מקסום הזכויות: שימוש בהקלות וניוד שטחים
כדי להגיע למיצוי מלא של הפוטנציאל הכלכלי, לא די בהיצמדות לנוסחאות היבשות. קיימים כלים תכנוניים נוספים המאפשרים להגדיל את היקף הבנייה. אחד הכלים הנפוצים הוא השימוש ב"הקלות כחלון-שבס", המאפשרות לוועדה המקומית לאשר תוספת של יחידות דיור או אחוזי בנייה מעבר למותר, מה שיכול לשפר משמעותית את הרווחיות של הפרויקט ולאפשר מתן תמורות טובות יותר לדיירים.
בנוסף, יש לבחון האם בבניין הישן קיימים שטחים שאינם דירות סטנדרטיות, כגון קומת עמודים מפולשת, מחסנים שנבנו בהיתר בקומת הקרקע או חדרי יציאה לגג. שטחים אלו, גם אם אינם משמשים למגורים בפועל, עשויים להקנות זכויות בנייה שניתן "לנייד" אותן לקומות העליונות בבניין החדש. שמאי מקרקעין מיומן ידע לזהות את הזכויות החבויות הללו ולדרוש עבורן תמורה הולמת במסגרת המשא ומתן מול היזם. התעלמות משטחים אלו שקולה לוויתור על כסף מזומן.
תפקידו של שמאי המקרקעין ושמירה על האינטרס הדיירי
לאור המורכבות הרבה של חישוב הזכויות, הסתמכות בלעדית על התחשיבים המוצגים על ידי היזם היא טעות שעלולה לעלות ביוקר. ליזם יש אינטרס מובנה להציג תחשיב שמראה רווחיות גבולית כדי להפחית את התמורות לדיירים. הכלי המרכזי העומד לרשות הדיירים הוא מינוי שמאי מטעמם, אשר יבצע בדיקה כלכלית בלתי תלויה המכונה "דו"ח אפס" או בדיקה לפי תקן 21.
תקן 21 הוא תקן שמאי ממשלתי שנועד לאזן בין הרווח היזמי הנדרש לקיום הפרויקט לבין התמורה לדיירים. השמאי בודק את כל זכויות הבנייה, כולל זכויות הבסיס, תמריצי התמ"א, הקלות אפשריות ופוטנציאל לניוד שטחים. הוא מוודא שהיזם לא שומר לעצמו "רזרבות" של זכויות ושחלוקת העושר שנוצר בפרויקט היא הוגנת. ליווי של שמאי בשלבים המוקדמים של ההתארגנות מבטיח שהדיירים יגיעו לשולחן המשא ומתן עם מידע מדויק וכוח מיקוח אמיתי.
מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של הדירה
לסיכום הנושא של זכויות הבנייה, ברור כי מדובר במערכת מורכבת של כללים, תקנות וחישובים כלכליים. ההבנה כי זכויות הבנייה הן המטבע שבאמצעותו אתם "קונים" את הדירה החדשה שלכם היא הצעד הראשון להצלחה. ניהול נכון של המשא ומתן, המבוסס על ידע מקצועי ובדיקות שמאיות מעמיקות, יבטיח שלא תסתפקו במועט ותקבלו את התמורה המקסימלית שהנכס שלכם יכול להניב. בפרויקט של פעם בחיים, אין מקום לטעויות בחישוב.
