רוכשי דירות רבים חוששים להשקיע את חסכונותיהם בנכס, ולגלות רק לאחר העברת התשלומים כי הדירה כוללת עבירות בנייה שעלולות לגרור קנסות והליכים מנהליים. החשש מגילוי פגמים נסתרים וההתמודדות עם רשויות התכנון יוצרים בצדק תחושת חוסר ודאות לפני המעמד של חתימת החוזה.
הסכנות של רכישת נכס עם חריגות בנייה
חשוב לי שתבינו את הסכנות של רכישת נכס עם חריגות בנייה, היות ויש לצעד כזה השלכות משפטיות וכלכליות ישירות. חוק התכנון והבנייה קובע כי האחריות על עבירות בנייה, מוטלת על הבעלים הנוכחי של הנכס: המשמעות היא שברגע שהבעלות עוברת על שמכם בטאבו, אתם יורשים את האחריות הפלילית והמנהלית לכל חריגה בנכס, גם אם היא בוצעה על ידי הבעלים הקודמים לפני עשרים שנה.
רשויות התכנון והאכיפה מוסמכות להוציא צו הריסה מנהלי, או להגיש כתב אישום בגין שימוש חורג. אולם מעבר להיבט הפלילי, קיים היבט כלכלי משמעותי ביחס לפגיעה בשווי הנכס. דירה הכוללת חריגות בנייה שאינן ניתנות להסדרה מאבדת מערכה. לפיכך, ביום שבו תרצו למכור את הנכס, הרוכשים ידרשו הפחתה במחיר או שיימנעו מהעסקה לחלוטין.
ישנם רוכשים המניחים כי חריגת בנייה ישנה זוכה לחסינות בשל חלוף הזמן. עם זאת, חשוב להבין: האחריות הפלילית של עצם הבנייה מתיישנת לאחר חמש שנים מיום ביצועה של העבירה. עם זאת, עבירת השימוש במבנה הלא-חוקי מתחדשת מדי יום כאשר אתם ממשיכים להחזיק את הבעלות בנכס. לכן סמכות העירייה להוציא צווים ולדרוש את הריסת החריגה אינה מתיישנת לעולם.
חשוב לדעת כי גם למוכר יש אחריות כמובן: חוק המכר מטיל על המוכר חובת גילוי יזום של כל אי התאמה בנכס. אם מתברר בדיעבד שהמוכר ידע על החריגות והסתיר אותן, קמה לרוכש עילה להגשת תביעה בגין הפרה יסודית של ההסכם, ולדרישת פיצויים כספיים. עם זאת ניהול הליך משפטי ארוך ויקר בבית המשפט הוא תרחיש מורכב שעדיף תמיד להימנע ממנו מראש באמצעות בדיקה תכנונית ושמאית מקדימה טרם חתימה על עסקת מקרקעין.
|
⭐שימו לב: קשיים בקבלת משכנתא⭐ תהליך קבלת מימון לרכישת דירה כולל בהכרח ביקור של שמאי מטעם הבנק. במהלך הבדיקה, השמאי משווה את המצב הפיזי של הדירה לתשריט היתר הבנייה המצוי בתיק הבניין בעירייה. כאשר השמאי מגלה חריגות בנייה כגון חדר שנוסף ללא היתר או שינוי ייעוד של מחסן למגורים הוא מחויב לדווח על כך לבנק. הבנק מתייחס לתוספות בנייה לא חוקיות כאל שטח שאינו קיים לצורך חישוב השווי. כתוצאה מכך הערכת השווי של הנכס תהיה נמוכה משמעותית ממחיר החוזה שעליו הסכמתם עם המוכר, וזה אם בכלל הוא יסכים לאשר משכנתא. לכן, אני סבורה כי מוטב לבחון חריגות בנכס עוד לפני התהליך לקבלת משכנתא מול הבנק. |
היתרון שלי בגילוי היבטים נסתרים בעסקה
חשוב שתדעו: במרבית המקרים, כשאתם לוקחים עורך דין שילווה אתכם בעסקת מקרקעין, עורך הדין לא רואה את הנכס שלכם פיזית. הוא לא יוצא מהמשרד, אלא אולי למעמד החתימה על החוזה.
עם זאת, הדרך היחידה להבטיח התאמה מלאה בין הרישום למציאות היא באמצעות בדיקה פיזית ותכנונית מעמיקה. כעורכת דין שהיא גם שמאית מקרקעין אני משלבת את שתי הדיסציפלינות הללו כדי לספק הגנה משפטית ותכנונית מלאה ללקוחות שלי.
בשלב הבדיקות המקדמיות אני מגיעה פיזית אל הנכס ובוחנת אותו: אני מזמינה את תיק הבניין מהוועדה המקומית ואת תשריט הבית המשותף מלשכת רישום המקרקעין ומשווה אותם אל מול הקירות החלונות והשטחים הבנויים בפועל. בדיקה כפולה זו מאפשרת לי לזהות חריגות נסתרות שאינן מופיעות בשום מסמך מקוון. זיהוי מוקדם של פערים תכנוניים מאפשר לדעת בדיוק מה המצב האמיתי של הנכס מונע הפתעות מול שמאי הבנק ושומר על האינטרסים הכלכליים שלכם.
הגישה הזאת שלי הוכיחה את עצמה לאורך השנים. בעבר ייצגתי רוכשים שביקשו לקנות דירת גן. נסח הטאבו של הדירה היה נקי לחלוטין; עם זאת בביקור פיזי שערכתי בנכס ובהשוואה מול הגרמושקה בתיק הבניין, התגלה כי חדר שלם נבנה באמצעות סגירת פטיו ללא היתר. אם העסקה הייתה מתקדמת על סמך נסח הטאבו בלבד, שמאי הבנק היה מפחית את שווי החדר הלא חוקי מהערכת הנכס. במצב כזה הרוכשים היו נדרשים להשלים הון עצמי של מאות אלפי שקלים כדי לקבל את המימון או מסתכנים בהפרת חוזה מול המוכר.
מה עושים אם גילינו חריגות בנייה תוך כדי המשא ומתן?
גילוי חריגות בנייה לפני החתימה על החוזה משנה את מאזן הכוחות במשא ומתן, ודורש היערכות משפטית שונה. אם החריגה מתגלה תוך כדי המשא ומתן, והקונים עדיין מעוניינים להתקדם, עורך דין פועל להטמעת מנגנוני הגנה ספציפיים בתוך הסכם המכר.
אפשרות אחת היא התניית העסקה בהסדרת החריגה על ידי המוכר ועל חשבונו, כולל הוצאת היתר בנייה מעודכן לפני מועד מסירת החזקה בדירה. יש לבצע כמובן בדיקת היתכנות משפטית מקיפה ולוודא שכל ההצהרות התכנוניות של המוכר מעוגנות היטב בחוזה, כדי למנוע התנערות עתידית מאחריות.
אפשרות שנייה היא דרישה להריסת התוספת הלא חוקית והשבת המצב לקדמותו. ניתן להגדיר מנגנון נאמנות במסגרתו חלק מכספי התמורה מוחזקים בחשבון נאמנות, ומשוחררים למוכר רק לאחר המצאת אישורים מהעירייה המעידים על סגירת תיקי פיקוח והעדר חריגות. אפשרות שלישית היא לרכוש את הנכס As Is. במצב כזה, הדבר יתבטא בדרישה להפחתה משמעותית במחיר הרכישה.
איך נוודא שהעסקה שלנו בטוחה ושקטה מההתחלה ועד הסוף
עסקאות מקרקעין דורשות מעטפת הגנה הכוללת ידע משפטי וידע תכנוני במקביל. הסתמכות על מסמכי רישום בלבד משאירה רוכשים חשופים לסיכונים כלכליים ופליליים כבדים. בדיקה יסודית של המצב התכנוני השוואת היתרי בנייה לביקור בשטח וניסוח חוזה מכר קפדני הם הכלים המרכזיים להבטחת עסקה בטוחה. ליווי מקצועי הכולל ראייה שמאית ומשפטית מקיפה מונע אובדן של מאות אלפי שקלים ועוגמת נפש מיותרת. אתם מוזמנים לפנות לבחינה פרטנית של הנכס שאתם מתכננים לרכוש כדי לוודא שאתם חותמים על חוזה בטוח ומגובה.
