בית המשפט העליון קבע בפסק דין תקדימי (בר"מ 2041/21) כי פטור מהיטל השבחה בשכונות שיקום יחול גם בעת מכירת הנכס, ודחה בכך את עמדת המדינה. הפטור אינו מוחלט, אלא חל באופן יחסי רק על זכויות בנייה המיועדות להרחבת הדירה הקיימת, בעוד זכויות המיועדות לבניית יחידות דיור חדשות יחויבו בהיטל מלא.
המחלוקת המשפטית: עמדת היועמ"שית מול פסיקת העליון
עד לאחרונה שררה אי-ודאות משפטית לגבי תחולת סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. הסעיף מעניק פטור מתשלום היטל השבחה על הרחבת דירה בשכונת שיקום, אך לא הוגדר בו במפורש האם הפטור תקף גם בעת "מימוש בדרך של מכר" (מכירת הדירה לצד שלישי).
היועצת המשפטית לממשלה הציגה בפני בית המשפט עמדה המחייבת גביית היטל מלא בעת מכירה. הנימוק המרכזי היה כי מטרת הפטור היא סוציאלית ונועדה לסייע לתושב לשפר את תנאי מגוריו בפועל, ולא להעשיר את כיסו בעת עזיבת השכונה. לשיטת המדינה, החלת הפטור במכר יוצרת אפליה מול יזמים שבונים יחידות חדשות ומחויבים בהיטל.
בית המשפט העליון דחה גישה זו. השופטים קבעו כי שלילת הפטור במכר דווקא מסכלת את תכלית השיקום. כאשר בעל נכס דל-אמצעים אינו יכול לממן את השיפוץ בעצמו, הטלת מס כבד במכירה מונעת ממנו למכור את הנכס לקונה בעל יכולת כלכלית שיוכל לממש את הבנייה ולשקם את המבנה. פסיקה זו משנה את כללי המשחק עבור בעלי נכסים באזורים אלו, ומשפיעה באופן ישיר על כדאיות עסקאות נדל"ן למגורים.
המודל החדש: חישוב דיפרנציאלי של ההשבחה
פסק הדין לא העניק פטור גורף, אלא יצר מנגנון חישוב חדש המחייב פיצול של זכויות הבנייה בשומה. בית המשפט הבחין בין שני סוגי זכויות:
- זכויות להרחבת הקיים (פטור): זכויות בנייה שנועדו להגדלת שטח הדירה הנוכחית. בית המשפט קבע כי זכויות אלו פטורות מהיטל גם בעת מכירה, שכן הפוטנציאל התכנוני משרת את שיפור הדיור הקיים.
- זכויות לבנייה חדשה (חייב): זכויות המאפשרות הוספת יחידות דיור חדשות (למשל תוספת קומות או פיצול דירות). על רכיב זה יש לשלם היטל השבחה מלא, שכן בנייה חדשה אינה חוסה תחת תכלית השיקום של דיירי השכונה הקיימים.
משמעות הדבר היא כי מעתה כל שומת היטל השבחה בשכונת שיקום תידרש לבצע הפרדה שמאית ברורה בין שני הרכיבים הללו, ולא ניתן יהיה להוציא חיוב אחיד על כלל ההשבחה.
כיצד מבוצע החישוב בפועל?
השופט גרוסקופף התווה נוסחה ברורה עבור שמאי מקרקעין: יש להעריך את שווי הנכס במצב החדש פעמיים. פעם אחת בהנחה שמנוצלות כל זכויות הבנייה (כולל דירות חדשות), ופעם שנייה בהנחה תיאורטית שמנוצלות רק הזכויות להרחבת הדירה הקיימת. הפטור יינתן רק על ההפרש שבין "שווי המצב הקודם" לבין "השווי התיאורטי המורחב". כל יתרת ההשבחה (ההפרש שבין השווי התיאורטי לשווי המלא עם דירות חדשות) תחויב בהיטל מלא.
הערה משפטית: הגדרת "שכונת שיקום" אינה נתונה לפרשנות ויזואלית של מצב הנכס, אלא נקבעת אך ורק מתוקף הכרזה רשמית של הממשלה המופיעה ברשומות. טרם הסתמכות על הפטור, חובה לוודא כי הכתובת הספציפית נכללת ברשימת האזורים המוכרזים התקפה למועד אישור התוכנית.
היערכות למימוש נכסים לאחר הפסיקה
ההלכה החדשה מחייבת שינוי בהתנהלות מול הוועדות המקומיות. אם בעבר הוועדות הוציאו דרישות תשלום אוטומטיות על מלוא ההשבחה, כעת ישנו בסיס משפטי איתן להגשת שומה נגדית המפחיתה את החבות. בעלי נכסים נדרשים לבצע בדיקה מקדימה של התב"ע החלה על הנכס בסיוע עורך דין מקרקעין, כדי להעריך מראש את חבות המס הצפויה ולמנוע הפתעות בשלב המכירה.
